Op 20 februari 2025 werd het wetsvoorstel voor het nieuwe Boek 7 ‘Bijzondere contracten’ ingediend. Deze hervorming wijzigt de regels die van toepassing zijn op koop- of aannemingsovereenkomsten. Het bevat onder meer wijzigingen voor de termijnen waarbinnen aannemers en verkopers aansprakelijk kunnen worden gesteld door respectievelijk bouwheren en kopers.
Wat zijn de nieuwe aansprakelijkheidstermijnen?
Om de nieuwe aansprakelijkheidstermijnen te verduidelijken, geven we een voorbeeld uit de aannemingssector:
Een bouwheer laat een nieuwbouwwoning bouwen. Enkele jaren na oplevering ontstaan er plots vochtplekken in de woonkamer na enkele dagen hevige regenval. De bouwheer wenst de verantwoordelijke aannemer aan te spreken wegens een gebrekkige uitvoering van de werken, en moet daartoe de volgende termijnen respecteren:
| Termijn | Wat houdt het in? | Duur | Example |
|---|---|---|---|
| Conformiteitstermijn | Termijn waarin een koper of bouwheer de verkoper of aannemer aansprakelijk kan stellen. | Bij koop: 10 jaar na levering Bij aanneming: 10 jaar na oplevering van de werken |
De aannemer is gedurende 10 jaar aansprakelijk ten opzichte van de bouwheer. Indien de waterinsijpeling binnen deze periode is ontstaan, kan de bouwheer de aannemer daarvoor nog aanspreken. |
| Kennisgevingstermijn | Termijn waarin een koper of bouwheer de verkoper of aannemer moet informeren over het gebrek. | Geen vaste duur, maar ‘redelijke termijn’ na ontdekking van het gebrek | Binnen een redelijke termijn na ontdekking van de schade moet de bouwheer de aannemer informeren dat hij schade lijdt of heeft geleden. Deze ‘redelijke termijn’ wordt telkens concreet beoordeeld, geval per geval. |
| Verjaringstermijn | Termijn waarin een koper of bouwheer een rechtszaak moet starten tegen de verkoper of aannemer. | 2 jaar na kennisgeving | Indien de aannemer, na deze tijdige kennisgeving, het gebrek niet (volledig) verhelpt, heeft de bouwheer 2 jaar om een rechtsvordering in te stellen tegen de aannemer. Deze termijn begint te lopen vanaf het moment van kennisgeving. |
Deze termijnen moeten cumulatief gerespecteerd worden: als de bouwheer weliswaar binnen de conformiteitstermijn een tijdige kennisgeving heeft bezorgd aan de aannemer, maar de verjaringstermijn laat verstrijken, kan hij in principe geen rechtsvordering meer instellen tegen de aannemer.
Voor alle duidelijkheid: dit staat los van de tienjarige aansprakelijkheid van een aannemer en een architect voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen. Daar wijzigt het wetsvoorstel niets aan. Daarvoor blijft de aannemer en architect gedurende 10 jaar na oplevering aansprakelijk, en geldt geen kennisgevingstermijn en ook geen verjaringstermijn van 2 jaar voor de bouwheer.
Wanneer treden de nieuwe regels in werking?
De nieuwe regels treden waarschijnlijk één jaar na de publicatie in het Belgisch Staatsblad in werking. Deze publicatie staat op vandaag nog niet gepland.
Belangrijk: de nieuwe regels zullen alleen gelden voor rechtshandelingen en rechtsfeiten die plaatsvinden na de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving. Een aannemingsovereenkomst die op vandaag wordt afgesloten zal dus onderworpen zijn aan het huidige recht, ook wanneer de oplevering van het gebouw pas plaatsvindt na de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving.
Wat kan jij vandaag al doen?
- Anticipeer: Contractspartijen kunnen ervoor kiezen om veel bepalingen van de nieuwe wetgeving op te nemen in hun koop- of aannemingsovereenkomst.
- Afwijken is mogelijk: De meeste bepalingen zijn van aanvullend recht, waardoor je er contractueel van kan afwijken.
- Investeer in goede contracten: Maak duidelijke afspraken, zodat er achteraf minder discussie mogelijk is.
De nieuwe wetgeving wijzigt nog heel wat andere zaken voor onder meer koop- en aannemingsovereenkomsten. Deze andere wijzigingen zullen in volgende artikels worden verduidelijkt.
Heb je een vraag over deze wetswijzigingen en de impact ervan op jouw onderneming?
Contacteer gerust onze pro experts via pro-experts@titeca.be. We helpen je graag verder!
