L’achat scindé est un mode d’acquisition d’un bien (souvent immobilier) selon lequel un acheteur achète la nue-propriété et un autre achète l’usufruit (d’où le qualificatif « scindé »). Étant donné que l’usufruit s’éteint automatiquement au décès de l’usufruitier et revient au nu-propriétaire sans que ce dernier n’ait à payer de droits de succession, l’achat scindé est souvent utilisé dans le cadre de la planification successorale. Les parents achètent l’usufruit d’un bien immobilier (souvent une résidence secondaire), de telle sorte qu’ils puissent soit l’utiliser eux-mêmes soit le louer et en percevoir les revenus locatifs. Les enfants achètent, quant à eux, la nue-propriété et deviennent pleins propriétaires au décès des parents, sans avoir à payer de droits de succession.
Points d’attention
Pour qu’aucun droit de succession ne soit dû au moment du décès des parents, les nus-propriétaires doivent régler eux-mêmes l’achat de la nue-propriété avec leurs propres fonds et ces dispositions doivent apparaître clairement dans l’acte authentique. Si les nus-propriétaires ne financent pas eux-mêmes la nue-propriété, le fisc agira comme si le bien immobilier faisait encore partir du patrimoine des parents au moment du décès et la valeur de la pleine propriété sera prise en compte dans les droits de succession.
Si les enfants disposent de fonds suffisants ou s’ils contractent un financement à la banque, cela ne posera en principe aucun problème. Les choses se corsent cependant si les parents veulent d’abord faire don aux enfants de l’argent nécessaire à l’achat de la nue-propriété.
Donation antérieure
De nombreux débats ont eu lieu au sujet de cette donation antérieure et la position du fisc a changé à plusieurs reprises au cours des années, principalement sur la question de savoir si un impôt était dû ou pas sur la donation aux enfants. Lorsque le Vlaamse Belastingdienst (administration fiscale flamande) a vu le jour, les modifications ou ajouts à cette position étaient récurrents, jusqu’à ce que le Conseil d’État mette le holà au Vlabel et supprime la position dans son intégralité.
Depuis, il est à nouveau possible en Flandre de faire don aux enfants de l’argent nécessaire à l’achat de la nue-propriété par le biais d’une donation bancaire non enregistrée, sans devoir payer d’impôt sur la donation.
Moment de la donation
La question qui se pose ensuite est celle du moment de la donation : doit-elle avoir lieu avant le compromis ou suffit-il que l’argent soit transféré avant l’acte authentique ? L’administration fédérale a récemment publié une position selon laquelle le nu-propriétaire doit disposer de l’argent pour le paiement de la nue-propriété avant la signature du compromis. Une donation effectuée après le compromis est donc considérée comme trop tardive. Ce règlement s’applique actuellement aux achats scindés en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.
Restait alors à connaître le point de vue du Vlabel à ce sujet : suivrait-il la position de l’administration fédérale ? La lumière a récemment été faite sur la question avec la position 20067, dans laquelle le Vlabel confirme que le compromis n’est pas le moment décisif auquel la donation doit être faite et qu’il suffit, par conséquent, que les fonds se trouvent sur le compte des enfants au moment de la passation de l’acte authentique. Il importe toutefois que le compromis mentionne clairement que l’avance sera exclusivement payée par l’usufruitier et sera imputée en totalité sur sa part du prix de vente lors du paiement du solde du prix d’achat.
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