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3.09.2021

Le nouveau droit des biens en bref

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La réforme du droit des biens est entrée en vigueur le 1er septembre avec pour principal objectif de remplacer une législation archaïque par une réglementation souple, moderne et contemporaine. En principe, la nouvelle loi ne s’applique qu’aux contrats conclus après le 1er septembre 2021. Les contrats déjà en vigueur restent soumis à l’ancien droit, sauf si les parties en conviennent autrement.

Cet article décrit les principaux impacts, susceptibles de concerner les entrepreneurs, de cette réforme sur le droit des affaires.

 

Plus de clarté pour la société usufruitière

L’achat scindé, par lequel la nue-propriété est acquise par la personne physique et l’usufruit par la société, est régulièrement pratiqué par de nombreux entrepreneurs. Outre certains avantages non fiscaux, les avantages fiscaux bien connus d’une telle opération pour procéder à l’achat d’un bien immobilier dont l’entreprise est usufruitière expliquent la popularité de la technique. Le nouveau droit des biens surfe sur cette tendance et garantit, entre autres, qu’à partir du 1er septembre, l’usufruit pourra être établi pour une période de 99 ans (contre un maximum de 30 ans auparavant).

La loi clarifie également la situation lorsque des réparations importantes doivent être effectuées au bien immobilier. Il est désormais explicitement prévu que le nu-propriétaire doit effectuer les grosses réparations après consultation de l’usufruitier, mais qu’il peut demander à ce dernier de participer proportionnellement aux frais de ces réparations. Cette clarification de la loi devrait mettre fin à la discussion concernant le calcul de l’avantage en nature dans le cas où le nu-propriétaire est également le gérant de la société usufruitière.

Enfin, la nouvelle loi détermine l’indemnité due par le nu-propriétaire à l’usufruitier à l’expiration de l’usufruit, si ce dernier avait édifié des constructions et/ou des plantations avec le consentement du nu-propriétaire. Concrètement, l’usufruitier peut réclamer le plus petit des deux montants suivants :

  1. la plus-value que les travaux ont apportée au terrain, ou ;
  2. le coût des travaux effectués.

Si l’usufruitier a effectué des travaux sans l’accord du nu-propriétaire, ce dernier n’est redevable d’aucune indemnité.

 

Quelles autres nouveautés la loi nous réserve-t-elle ?

Outre l’usufruit, le droit de superficie a également été assoupli. Ce droit permet à un promoteur immobilier de construire sur le terrain de quelqu’un d’autre, sous réserve du consentement du propriétaire du terrain, une technique couramment pratiquée dans les projets immobiliers. Grâce à la nouvelle loi, il est possible d’établir un droit de superficie pour un maximum de 99 ans, contre 50 ans auparavant. Exceptionnellement, ce droit peut même être établi à perpétuité, par exemple pour les projets immobiliers impliquant un bâtiment composé de différents volumes, chacun ayant une destination différente (pensez à un centre commercial avec un garage souterrain).

Le législateur a également revu la durée de l’emphytéose. Auparavant, la durée minimale était de 27 ans, ce qui, pour certaines constructions immobilières, comme le leasing immobilier, était trop long. Elle a donc été réduite à 15 ans. En outre, le paiement périodique obligatoire (canon) qui devait être versé dans le cas d’un bail à long terme a également été supprimé.

Le titulaire d’un droit de superficie ou d’emphytéose a droit à une indemnité pour les travaux effectués à l’expiration du droit, calculée comme pour l’usufruit.

 

Davantage de liberté contractuelle

À l’exception de certaines dispositions, telles que la durée minimale et maximale, la plupart des dispositions de la nouvelle loi sont de « droit supplétif », ce qui signifie que les parties peuvent convenir d’autres dispositions.

Cela offre plus de souplesse et permet de conclure des contrats entièrement personnalisés.

Vous avez des questions du nouveau droit des biens? Contactez-nous ici. Merci!