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17.12.2021

Location de vacances ou chambre d’étudiant avec ou sans TVA ? Plus de clarté à partir de 2022

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Onderstaand wetsontwerp en bijhorende wetswijzigingen werden ondertussen bekrachtigd in de Wet van 27/12/2021.

L’application de la TVA dans l’immobilier est une matière pour le moins complexe. Preuve en est la location de biens immobiliers : un thème qui reste souvent flou. Quand faut-il facturer la TVA et quand ne le faut-il pas ? En principe, la location de biens immobiliers est toujours exonérée de TVA, mais de nombreuses exceptions entraînent néanmoins l’assujettissement. Avec un nouveau projet de loi, le législateur espère apporter plus de clarté dans un domaine en particulier : la fourniture de « logements meublés ». Dès le 1er juillet 2022, cette notion sera définie de manière plus large et plus concrète, ce qui aura pour conséquence de faire la clarté sur le cas des chambres d’étudiants et des locations de vacances. L’avant-projet de la loi-programme prévoit, en outre, que certains propriétaires qui sont ou seront soumis au régime de la TVA ne pourront plus bénéficier du régime d’exonération pour les petites entreprises, et ce, dès le 1er janvier 2022. Autant d’éléments qui expliquent que le paysage de la location sera bientôt quelque peu différent.

 

Quand louer avec la TVA ?

En principe, la location de biens immobiliers est toujours exonérée de TVA. Si un logement est fourni meublé, la location doit toutefois être soumise à une TVA de 6 %.

Pour l’interprétation de la notion de « fourniture d’un logement meublé », un lien a souvent été établi dans le passé avec les services hôteliers, qui sont toujours soumis à la TVA. Le taux réduit de TVA de 6 % s’applique ainsi si la location survient dans des circonstances similaires à celle d’une chambre d’hôtel. Le fait de savoir si la TVA était applicable ou pas était donc toujours une question de fait dans laquelle, d’une part, la durée et, d’autre part, les services éventuellement offerts étaient des facteurs importants. Il n’y avait néanmoins pas de définition légale à ce jour.

Afin de mettre fin aux nombreuses discussions, le législateur applique désormais les critères suivants, qui doivent être remplis cumulativement, pour qu’il soit question d’une location de logement meublé soumise à la TVA :

  • Il doit s’agir d’une location pour une période de moins de 3 mois. Attention : la somme de la durée des contrats individuels sera prise en compte en cas de contrats successifs entre les mêmes parties.
  • Er dient sprake te zijn van een minimum aanbod van diensten waarbij minstens 1 van onderstaande diensten moet aangeboden worden.
    • Fysiek onthaal van de gasten
    • Terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en verversing minstens 1 maal per week
    • Dagelijks ontbijt

Ces services peuvent être proposés à un prix distinct et peuvent être facultatifs. En outre, ces services peuvent également être confiés à un tiers.

Cette définition met entre autres fin à la discussion sur la location de chambres d’étudiants. Étant donné que ces chambres sont louées pour une période plus longue, cette location sera toujours hors du champ d’application de la TVA, indépendamment du fait que des services supplémentaires (par exemple, le nettoyage) soient offerts.

Attention : les hôtels, motels et établissements similaires offrant un nombre minimum de services sont toujours considérés comme remplissant les deux conditions ci-dessus. S’ils louent ces biens pour une période inférieure à 3 mois, cette location sera toujours une opération assujettie à la TVA.

 

Régime d’exonération pour les petites entreprises

En outre, comme le suggère l’avant-projet de la loi-programme, les bailleurs qui relèvent de la nouvelle définition du logement meublé ne peuvent plus bénéficier du régime d’exonération pour les petites entreprises. Grâce à ce régime réservé aux petites entreprises, celles dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 25 000 euros peuvent choisir de rester exonérées de TVA. Toutefois, les bailleurs de logements meublés assujettis à la TVA en seront exclus. Concrètement, cela signifie qu’un bailleur qui répond aux critères sera assujetti à la TVA dès le premier euro de chiffre d’affaires. Cette exclusion s’applique déjà à partir du 1er janvier 2022.

Le législateur a toutefois prévu une exception pour pouvoir louer sans appliquer la TVA, à savoir l’application du régime d’exonération de l’économie du partage. Les conditions de ce système sont :

  • location d’un logement meublé par un particulier ;
  • réalisé via une plateforme électronique reconnue ou organisée par le gouvernement ;
  • chiffre d’affaires annuel maximum de 6 390 euros (année de revenus 2021).

Il est important de noter que l’un des plus grands acteurs de l’économie du partage, AirBnB, n’a pas encore été reconnu en Belgique. L’avant-projet prévoit donc un bref régime transitoire (jusqu’au 30 juin 2022) durant lequel il est stipulé que la plateforme électronique ne doit pas être « reconnue ».

 

Être assujetti à la TVA n’est pas toujours un inconvénient

Être assujetti à la TVA n’est pas toujours un inconvénient. Logique : qui dit TVA, dit aussi déduction de la TVA. La TVA payée sur tous les investissements, les travaux d’entretien et les biens directement liés au bien loué peut donc être déduite. Un bailleur actuellement exonéré de TVA qui, à partir du 1er juillet 2022, devra néanmoins facturer la TVA pourra toujours récupérer une partie de la TVA (historique) payée dans le passé.

 

La notion de logement meublé devrait donc donner lieu à moins de discussions à partir du 1er juillet 2022. Combiné à une modification du régime d’exonération pour les petites entreprises, qui prend déjà effet le 1er janvier 2022, ce développement devrait inciter les propriétaires à réfléchir à l’impact possible de ce nouveau règlement.

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Si vous avez d’autres questions sur cette nouvelle mesure et sur l’impact possible sur le droit à la déduction de la TVA, n’hésitez pas à nous contacter ici .