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26.05.2020

Entreprises et immobilier étranger : des fissures dans un mariage solide ?

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Les Belges et l'immobilier, c'est un bon mariage depuis des décennies. Cela s'applique non seulement aux personnes physiques mais aussi aux sociétés. En outre, nous ne nous limitons pas au seul marché immobilier belge, mais recherchons de plus en plus d'opportunités à l'étranger. Les avantages peuvent donc être nombreux. Un lieu de détente, une opportunité d'investissement, ... Le fait que les coûts puissent être déduits des impôts est un bonus appréciable. Mais ce dernier est maintenant malheureusement tué dans l'œuf !

 

Accord d'été

Le fameux accord d'été a progressivement apporté de nombreux changements dans le paysage fiscal. L'un de ces nombreux changements législatifs est resté sous le radar, mais il a un impact important sur les entreprises qui investissent dans l'immobilier étranger. Pour les sociétés, il n'est plus possible de déduire des bénéfices belges les pertes subies dans des établissements étrangers ou des actifs étrangers pour les exercices commençant à partir du 1er janvier 2020.

 

Fonctionnement des conventions de double imposition

Les sociétés belges sont imposables sur leurs revenus mondiaux. Toutefois, pour éviter la double imposition, la Belgique a conclu une convention de double imposition avec de nombreux pays afin de déterminer quel pays peut prélever des impôts. Pour les biens immobiliers, il s'agit toujours du pays où ils sont situés. Cela signifie que tous les coûts et revenus doivent toujours être traités selon les règles de ce pays. En Belgique, ils ne sont alors en principe pas repris dans la déclaration de l'entreprise, sauf si les coûts de ce bien sont supérieurs aux recettes.

 

Comment c'était

Votre entreprise a eu de bons résultats et vous pourriez encore utiliser quelques dépenses. En outre, vous aviez déjà jeté votre dévolu sur une belle résidence secondaire en Espagne pour vous déstresser pendant quelques semaines dans l'année. Une combinaison idéale car les frais de conservation de ce bien (droits d'enregistrement, amortissements, intérêts, entretien et réparations, etc.) sont déductibles de vos bénéfices belges.

En pratique, vous avez toujours dû tenir une comptabilité "séparée" de tous les coûts et revenus liés à cette propriété. Si, d'après ces comptes, vous avez réalisé un bénéfice, vous pouvez l'exonérer dans votre déclaration d'impôt sur les sociétés. Si vous avez subi une perte (ce qui est le cas dans la plupart des cas), vous la déduisez simplement des bénéfices belges.

C'est encore mieux si vous revendez ce bien, car la plus-value est exonérée en Belgique. Les frais qui ont été déduits les années précédentes peuvent être conservés et ne doivent pas être rajoutés aux bénéfices belges. En dehors d'un loyer imposable ou d'un avantage quelconque, il n'y a donc que des avantages (fiscaux) à un tel bien étranger.

 

Comment c'est maintenant

Toutefois, comme mentionné ci-dessus, l'introduction de la troisième phase de l'accord d'été entraîne un changement important en ce qui concerne la déduction fiscale des coûts liés à cette résidence étrangère. En effet, la nouvelle loi stipule qu'à partir du 1er janvier 2020, les pertes provenant d'actifs étrangers ne sont plus déductibles des bénéfices belges. Par conséquent, si les comptes hors bilan de la maison espagnole montrent qu'il y a eu plus de dépenses que de recettes, celles-ci ne seront plus déductibles des bénéfices belges.

Il n'y a qu'une seule exception pour continuer à déduire ces pertes étrangères. Lorsque vous vendez votre bien immobilier espagnol et que la comptabilité supplémentaire fait encore apparaître une perte, celle-ci devient définitive et peut encore être déduite des bénéfices belges.

 

Est-ce la fin ?

La phase finale de l'accord d'été prévoit donc un impact fiscal peu discuté mais important. Cela signifie-t-il maintenant que les investissements dans l'immobilier étranger ne sont plus appropriés ? Bien sûr que non ! Vous aurez toujours besoin de vous déstresser de temps en temps.

Toutefois, le choix d'investir dans des biens immobiliers étrangers ne sera plus inspiré par des raisons fiscales. Il y a toutefois un avantage : le fisc ne se penchera pas sur le passé. Par conséquent, les coûts qui ont été déduits dans le passé ne doivent pas être corrigés.

 

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