De beaux jours pour l'immobilier

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Le Flamand a une brique dans le ventre, comme en témoignent plus que jamais le paysage de plus en plus urbanisé et les projets de construction neuve de plus en plus nombreux. L’année 2019 apportera son lot de nouveautés à toutes les personnes qui se frotteront à l’immobilier, dans la sphère tant professionnelle que privée. Du nouveau droit de la location au « woningpas » : voici un tour d’horizon des principales modifications et lignes directrices des nouvelles législations ainsi qu’un rappel des éléments actuels à ne pas perdre de vue.

 

 

1.1 Décret flamand sur les baux d’habitation

 

Les baux conclus à partir du 1er janvier 2019 seront soumis aux nouvelles règles fixées par le décret flamand sur les baux d’habitation si le locataire souhaite faire du bien immeuble sa résidence principale.

 

En ce qui concerne la colocation, le législateur indique désormais clairement qui est automatiquement désigné colocataire ou non si le locataire est marié, cohabitant légal ou cohabitant de fait. C’est en effet très important puisque le colocataire est solidairement et indivisiblement tenu des obligations du bail.

 

La garantie locative a, elle aussi, été quelque peu remaniée (type et montant). Le locataire a désormais le choix entre trois options pour constituer sa garantie locative : soit un compte individualisé ou une sûreté réelle, tous deux auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre un CPAS et une institution financière. Si le bailleur est d’accord, le choix peut également se porter sur une caution personnelle. Par ailleurs, le montant maximal de la caution passera de 2 mois à 3 mois de loyer. À noter que le règlement relatif à la garantie locative n’entrera en vigueur qu’à une date ultérieure, qui sera fixée par le gouvernement flamand.

 

Concernant la responsabilité du bailleur/locataire, le décret sur les baux d’habitation introduit, pour les deux parties, l’obligation de faire assurer leur responsabilité en matière d’incendie et de dégâts des eaux.

 

Enfin, dans le cadre de la recherche d’un nouveau locataire, mieux vaut garder à l’esprit que le bailleur ne peut pas exiger n’importe quelles informations privées de la part du candidat locataire. Il peut uniquement demander les informations dont il a besoin pour s’assurer que le candidat pourra honorer ses obligations.

 

 

1.2 Réforme du droit des appartements

 

Le droit des appartements intégrera également de nombreux amendements et ajouts le 1er janvier 2019. Les réformes faciliteront notamment la prise de décisions quant à des travaux de grande ampleur au niveau des parties communes : la majorité des 3/4 sera réduite à une majorité des 2/3 et, dans le cas de travaux légalement obligatoires, à une majorité simple.

 

En outre, chaque immeuble devra disposer, en plus des statuts (composés d’un acte de base et d’un règlement de copropriété), d’un règlement d’ordre intérieur obligatoire. Ce genre de document est déjà disponible dans de nombreux immeubles à appartements, mais à partir du 1er janvier 2019, il devra comprendre quelques dispositions bien précises (notamment les règles applicables à l’assemblée générale). Contrairement à l’acte de base et au règlement de copropriété, le règlement d’ordre intérieur pourra être établi sous seing privé, ce qui simplifiera sa modification. Le syndic devra prendre les mesures qui s’imposent.

 

 

1.3 Le « woningpas »

 

Le 3 décembre 2018, les ministres flamands de l’Énergie, de l’Environnement et du Logement ont présenté le « woningpas », un passeport numérique où le propriétaire peut consulter toutes les informations disponibles quant à son habitation (informations administratives, données géographiques, PEB…). L’objectif est de permettre aux propriétaires de consulter et de partager plus facilement les informations relatives à leur logement. Des informations viendront s’y ajouter ultérieurement. Le « woningpas » sera, en outre, étendu à d’autres types de biens immeubles. Ce passeport est aisément accessible sur woningpas.vlaanderen.be, à l’aide d’un token personnel, d’une carte d’identité électronique ou de l’application itsme.

 

 

1.4 Location immobilière – Entrepôt

 

Nous nous sommes déjà penchés antérieurement sur la législation amendée en matière de la location immobilière et de TVA. Nous aimerions malgré tout insister à nouveau sur la nouvelle réglementation relative à la location d’entrepôts.

 

  • Nouveaux baux conclus à partir du 1/01/2019 et relevant de la nouvelle définition d’un entrepôt : location avec TVA optionnelle dans le cadre d’une relation B2B, obligatoire dans le cadre d’une relation B2C.
  • En ce qui concerne les baux existants :
    • si les critères d’un entrepôt sont remplis au sens de l’ancienne et de la nouvelle législation, la mise à disposition reste soumise à la TVA jusqu’à la fin du bail ;
    • si les critères d’un entrepôt n’étaient pas remplis avant le 1er janvier 2019, mais le sont à compter du 1er janvier 2019 :
      • B2B : location avec TVA optionnelle avec éventuelles révisions à l’avantage du bailleur,
      • B2C : exemption de TVA jusqu’à la fin du bail.

Vérifiez donc à temps les éventuels contrats de location d’entrepôts !

 

 

1.5 Obligations administratives dans le secteur de la construction

 

S’il n’y a rien de neuf sous le soleil, un volet mérite tout de même votre attention : les obligations administratives dans le chef des promoteurs immobiliers et des entrepreneurs. Dans le cadre de travaux immobiliers, il est encore et toujours essentiel de vérifier si des obligations doivent être remplies au niveau de l’obligation de retenue de dettes sociales et fiscales, de la déclaration de travaux, de l’enregistrement des présences, de l’obligation d’assurance…

 

Les sanctions découlant du non-respect des obligations ci-avant ne sont pas dérisoires. Un bon conseil pour les maîtres d’ouvrage et les entrepreneurs : réfléchissez avant d’agir.

 

Si vous souhaitez de plus amples informations, prenez contact avec nous au 051 26 82 68 ou par e-mail à l’adresse info@titeca.be.