La saga de l’introduction du régime facultatif de la TVA pour les locations immobilières semble enfin toucher à sa fin. En mars dernier, le gouvernement était arrivé à un premier accord quant à l’application de ce régime. Après l’avis du Conseil d’État, les projets de textes avaient encore été adaptés sur plusieurs points majeurs, notamment la date d’entrée en vigueur, la notion d’espace de stockage et la location à court terme. La nouvelle réglementation devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2019, mais les travaux de construction pourront déjà commencer le 1er octobre 2018. Lisez l’article ci-dessous pour en savoir plus !
1. Principes fondamentaux
Les principes fondamentaux relatifs à la taxation facultative sur les contrats de location immobilière restent inchangés par rapport à ce que prévoient les textes du projet. Une location immobilière soumise à la TVA est donc uniquement possible :
- pour des bâtiments ou parties de bâtiments (y compris le terrain connexe) :
- des parties de bâtiments peuvent donc être mises en location séparément avec application de la TVA à condition qu’elles puissent être mises en location et utilisées de manière indépendante (entrée distincte) ;
- dans le cas de bâtiments qui sont exclusivement utilisés par le locataire contribuable dans le cadre de l’activité économique qui lui confère cette qualité de contribuable ;
- dans le cas de bâtiments pour lesquels l’option de taxation est levée conjointement par le bailleur et le locataire au début du contrat.
Cette option est, par ailleurs, irrévocable pour toute la durée du contrat de location.
2. Quels bâtiments ?
Tout comme indiqué dans le projet, cette option peut uniquement être levée pour des bâtiments dont la première exigibilité du paiement de la TVA en matière de frais d’érection du bâtiment concerné a eu lieu, au plus tôt, à partir du 1er octobre 2018. Les travaux de construction matériels devront donc commencer, de préférence, à partir de cette date au plus tôt.
Une différence par rapport aux textes initiaux porte sur la teneur de la notion de frais d’érection, limités expressément aux frais matériels de construction proprement dits et directement liés à l’érection du bien immobilier.
Les factures antérieures au 1er octobre 2018 et portant sur les frais ci-dessous ne posent donc pas problème :
- frais intellectuels/immatériels : architectes, géomètres, experts en sécurité, études préliminaires, achat de matériaux… ;
- frais relatifs à la démolition intégrale préalable d’un bâtiment et à tous les travaux portants sur le terrain, comme des travaux de sondage, d’assainissement, d’excavation, de stabilisation...
3. Entrée en vigueur
L’option ne pourra être levée qu’à partir du 1er janvier 2019 au plus tôt. Étant donné que l’option ne pourra normalement être levée que « préalablement » à la mise en location, le contrat de location devra prendre cours, au plus tôt, le 1er janvier 2019.
4. Extension du délai de révision
La principale modification en ce qui concerne les conséquences de la levée de l’option est indéniablement l’extension du délai de révision à 25 ans. En outre, la révision devra être calculée sur base mensuelle, mais l’arrêté royal devra fournir de plus amples précisions.
5. Cas particulier : espaces de stockage
Les textes de loi prévoient une réglementation particulière et assouplie en matière d’espaces de stockage.
La définition de la notion d’espace de stockage a, d’une part, été radicalement modifiée. Sera considéré comme espace de stockage dès le 1er janvier 2019 : tout espace qui est utilisé à plus de 50 % pour le stockage de marchandises et qui n’est pas utilisé comme espace de vente pour plus de 10 % de l’ensemble. De plus, l’exigence de construction à partir du 1er octobre 2018 ne s’applique pas aux espaces de stockage. Ce qui crée donc certaines « opportunités » pour des espaces qui ne répondaient pas à la définition d’« espace de stockage » au sens de l’ancienne réglementation, mais bien de la nouvelle.
Concrètement, les situations suivantes peuvent se produire pour les contrats en cours relatifs à des espaces de stockage :
- Les espaces qui répondent à la définition d’espace de stockage sous l’ancienne et la nouvelle réglementation restent soumis à la TVA jusqu’à la fin du contrat. Ensuite, l’option pourra être levée pour poursuivre la mise en location avec application de la TVA ;
- Les espaces qui ne répondent pas à la définition d’espace de stockage avant le 1er janvier 2019, mais qui y répondent à partir de cette date : l’option de mise en location avec application de la TVA peut être levée, impliquant d’éventuelles révisions en votre faveur ;
- Les espaces qui ne répondent ni à l’ancienne ni à la nouvelle définition d’« espaces de stockage » ne peuvent en aucun cas être mis en location avec application de la TVA.
6. Taxation obligatoire : mise en location de courte durée
Enfin, une taxation obligatoire (et de plein droit) est également prévue pour les locations à court terme, c’est-à-dire les locations d’une durée maximale de 6 mois. Pensez, par exemple, à la location d’espaces de séminaires, de magasins éphémères...
Cette nouvelle réglementation s’assortit néanmoins d’un certain nombre d’exceptions, dont certaines sont, en outre, liées à la qualité du preneur. La mise en location de biens immobiliers destinés à une occupation (y compris les maisons de vacances) et à la location à des particuliers qui utilisent l’espace à des fins privées (pour y organiser une fête de famille par exemple) n’est pas concernée.
7. Conclusion
Bien que cette matière soit toujours au stade du projet de loi, tout porte à croire que le parlement approuvera définitivement ces textes (en septembre ou en octobre au plus tard). Maintenant que les grandes lignes sont connues, il est conseillé d’évaluer au cas par cas l’impact qu’elles auront sur la position de votre entreprise quant à la TVA.
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