Belgen en vastgoed, het is decennia lang al een goed huwelijk. Dat geldt niet alleen voor natuurlijk personen maar ook voor vennootschappen. Daarbij beperken we ons ook niet tot louter de Belgische vastgoedmarkt, maar zoeken we hoe langer hoe meer naar opportuniteiten in het buitenland. De voordelen kunnen dan ook legio zijn. Een stek om tot rust te komen, een beleggingsopportuniteit, … Het feit dat de kosten fiscaal verrekend kunnen worden is mooi meegenomen. Maar dit laatste is nu jammer genoeg in de kiem gesmoord!
Zomerakkoord
Het befaamde zomerakkoord heeft gefaseerd heel wat wijzigingen in het fiscale landschap teweeg gebracht. Een van deze vele wetswijzigingen is daarbij steeds onder de radar gebleven, maar heeft wel een belangrijke impact op vennootschappen die investeren in buitenlands vastgoed. Voor vennootschappen is het voor boekjaren die starten vanaf 1 januari 2020 immers niet meer mogelijk om verliezen geleden in buitenlandse inrichtingen of buitenlandse activa af te trekken van de Belgische winsten.
Werking dubbelbelastingverdragen
Belgische vennootschappen zijn belastbaar op hun wereldwijde inkomsten. Om dubbele belasting tegen te gaan, heeft België echter met heel wat landen een dubbelbelastingverdrag gesloten om te bepalen welk land belasting mag heffen. Voor onroerende goederen is dit steeds het land waar het gelegen is. Dit betekent aldus dat alle kosten en opbrengsten steeds volgens de regels van dat land verwerkt moeten worden. In België worden ze in de vennootschapsaangifte dan in principe niet meegerekend, tenzij de kosten van dit onroerend goed groter zijn dan de opbrengsten.
Hoe het was
Uw vennootschap had goede resultaten en u kon nog wel wat kosten gebruiken. Daarbij had u reeds uw oog laten vallen op een leuk tweede verblijf in Spanje om enkele weken in het jaar te ontstressen. Een ideale combinatie daar de kosten voor het aanhouden van deze woning (registratierechten, afschrijvingen, intresten, onderhoud en herstellingen, …) aftrekbaar zijn van uw Belgische winsten.
Praktisch gezien diende u steeds een ‘aparte’ boekhouding extracomptabel bij te houden van alle kosten en inkomsten met betrekking tot deze woning. Indien u volgens deze boekhouding winst maakte, dan kon u dit vrijstellen in de aangifte vennootschapsbelasting. Maakte u verlies (wat in de meeste gevallen de situatie is), dan trok u dit gewoon af van de Belgische winsten.
Nog beter is het als u deze woning terug verkoopt, aangezien de meerwaarde in België vrijgesteld is. De kosten die in eerdere jaren afgetrokken werden, kunnen daarbij behouden blijven en hoeven niet terug bij de Belgische winsten geteld te worden. Behoudens een aan te rekenen huur of voordeel van alle aard zijn er dus alleen maar (fiscale) voordelen aan zo’n buitenlandse woning.
Hoe het nu is
Zoals hierboven vermeld, zorgt de invoering van fase drie van het zomerakkoord echter voor een belangrijke wijziging wat betreft de fiscale aftrek van de kosten gelinkt aan deze buitenlandse woning. De nieuwe wet bepaalt immers dat vanaf 1 januari 2020 verliezen uit buitenlandse activa niet meer aftrekbaar zijn van de Belgische winsten. Als bijgevolg uit de extracomptabele boekhouding van de Spaanse woning blijkt dat er meer kosten dan inkomsten zijn gerealiseerd, dan zullen deze nu niet meer afgetrokken kunnen worden van de Belgische winsten.
Er is slechts een uitzondering om alsnog deze buitenlandse verliezen af te trekken. Wanneer u uw Spaanse woning verkoopt en uit de extracomptabele boekhouding blijkt nog steeds een verlies, dan wordt dit definitief en kan dit wel afgetrokken worden van de Belgische winsten.
Is dit nu het einde?
De laatste fase van het zomerakkoord zorgt aldus voor een weinig besproken maar belangrijke fiscale impact. Betekent dit nu dat investeren in buitenlands vastgoed niet meer aangewezen is? Uiteraard niet! U zal nog steeds af en toe nood hebben om te ontstressen.
De keuze om te investeren in buitenlands vastgoed zal echter niet meer om fiscale redenen geïnspireerd worden. Een voordeel is er wel, de fiscus laat het verleden voor wat het is. Kosten die in het verleden afgetrokken werden dienen bijgevolg niet gecorrigeerd te worden.
Indien je hierover meer informatie wenst, contacteer ons dan op het nummer 051 26 82 68 of via e-mail naar info@titeca.be.
