Het gebeurt vaak dat een natuurlijke persoon omwille van fiscale redenen een onroerend goed aankoopt met of overdraagt aan zijn vennootschap. Op termijn kan evenwel de wens ontstaan om het onroerend goed (terug) over te dragen aan het privé vermogen van de natuurlijke persoon en dit dus uit de vennootschap te halen. Als algemene regel geldt dat het verkrijgen van onroerende goederen in Vlaanderen uit een (kapitaal als personen)vennootschap in principe wordt belast aan het verkooprecht. In bepaalde gevallen voorziet de wetgever evenwel in een aantal uitzonderingsgevallen waardoor het verkooprecht niet of niet meteen verschuldigd is. Met de invoering van het nieuwe vennootschapsrecht en meer bepaald door de afschaffing van het kapitaalbegrip in de BV rees de vraag of één van de voorziene uitzonderingsgevallen wel nog toegepast kon worden. In haar recent standpunt heeft Vlabel de ontstane onzekerheid hieromtrent definitief in de kiem gesmoord.
Gezien een overdracht van onroerende goederen in Vlaanderen steeds de heffing van registratiebelasting met zich meebrengt, stelt zich de vraag naar de manier waarop de overdracht van de vennootschap naar het privé vermogen belast wordt.
In principe moet gekeken worden naar de burgerrechtelijke aard van de transactie. Zo wordt een verkoop (10%) anders belast dan een verdeling (2,5%) en is een kapitaalvermindering in natura weer een andere transactie. In dit opzicht voorziet de Vlaamse Codex Fiscaliteit (de VCF) echter in een uitzonderingsbepaling. Zo wordt iedere verkrijging van een onroerend goed door vennoten van een NV, ongeacht de aard van de transactie, belast aan het verkooprecht.
Voor de BV geldt in principe dezelfde regel, doch met de volgende drie uitzonderingen:
- Het onroerend goed wordt verkregen door een vennoot die het onroerend goed zelf heeft ingebracht;
- Het onroerend goed wordt verkregen door een vennoot die reeds vennoot was toen de vennootschap het onroerend goed verkreeg onder betaling van een registratiebelasting; en
- Het onroerend goed wordt aan alle vennoten toebedeeld overeenkomstig hun aandelenbezit en zonder dat hiervoor een vergoeding wordt betaald.
Vooral met betrekking tot de derde uitzondering is de laatste tijd behoorlijk wat inkt gevloeid. Deze uitzondering wordt ook wel de “wachtregeling” genoemd en heeft concreet betrekking op de situatie waarbij een onroerend goed door middel van een kapitaalvermindering in natura uit de vennootschap wordt gehaald. Op het ogenblik van de kapitaalvermindering is enkel het algemeen vast recht verschuldigd. Bij de latere verdeling onder de vennoten, zal het de toepasselijke registratiebelasting verschuldigd zijn, maar zolang de vennoten in onverdeeldheid blijven, betalen zij enkel het algemeen vast recht.
Nu werd deze transactie in de VCF letterlijk omschreven als een “reële kapitaalvermindering”. Doordat het kapitaalbegrip in de BV met de invoering van het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen werd afgeschaft en vervangen werd door het begrip “ingebracht vermogen”, stelde zich dan ook de vraag naar het lot van de wachtregeling als gevolg van deze wetswijziging.
De Vlaamse decreetgever heeft aan deze situatie tegemoet willen komen door de tekst van het betreffende artikel in de VCF aan de nieuwe wetgeving aan te passen. Voortaan wordt dan ook niet meer gesproken over de toebedeling van een onroerend goed ingevolge een reële kapitaalvermindering, maar wel ingevolge “een gehele of gedeeltelijke vereffening”.
Helaas deed deze wetswijziging opnieuw stof opwaaien in het juridische landschap. Op basis van een (té) letterlijke interpretatie van de wettekst beweerden sommigen immers dat de wetswijziging tot gevolg had dat er vanaf 1 januari 2020 geen gebruik meer gemaakt zou kunnen worden van de wachtregeling. Een gedeeltelijke vereffening is immers een begrip dat niet terug te vinden is in de vennootschapswetgeving, zodat sommigen stelden dat de mogelijkheid om een onroerend goed aan het algemeen vast recht uit de vennootschap te halen voltooid verleden tijd was, tenzij in het kader van een volledige ontbinding en vereffening.
Recent heeft Vlabel standpunt 19078 gepubliceerd waardoor voormelde onzekerheid in de kiem wordt gesmoord. Een uitkering van een onroerend goed in natura uit een BV is nog steeds mogelijk aan het algemeen vast recht, op voorwaarde dat (i) alle vennoten (ii) in verhouding tot hun aandelenbezit eigenaar worden (iii) zonder hiervoor een vergoeding te betalen.
Indien je hierover meer informatie wenst, contacteer ons dan op het nummer 051 26 82 68 of via e-mail naar info@titeca.be.
