Btw-revolutie vastgoed eindelijk op komst?

De saga omtrent de invoering van het optionele btw-stelsel voor onroerende verhuur lijkt eindelijk de eindmeet te naderen. In maart dit jaar bereikte de regerering reeds een eerste akkoord omtrent de toepassing van dit stelsel. Na advies van de Raad van State werden de ontwerpteksten nog op een aantal belangrijke punten aangepast, onder meer voor wat betreft de inwerkingtreding, het begrip opslagruimte en de korte termijn verhuur. De nieuwe regels zouden in werking treden op 1 januari 2019, maar de bouwwerkzaamheden mogen reeds van start gaan op 1 oktober 2018. Hieronder meer!

1. Basisprincipes

De basisprincipes voor de optionele belastingheffing op onroerende verhuurcontracten blijven ongewijzigd ten opzichte van de ontwerpteksten. Zo is onroerende verhuur met btw enkel mogelijk:

• Voor gebouwen of gedeelten van gebouwen (met inbegrip van het bijhorend terrein);
  • delen van gebouwen kunnen dus afzonderlijk met btw worden verhuurd indien ze zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden (afzonderlijke ingang)
• Die door de belastingplichtige huurder uitsluitend worden gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent;
• Waarvoor de optie voor belastingheffing gezamenlijk voor huurder en verhuurder wordt gelicht bij aanvang van de overeenkomst.

De keuze geldt bovendien onherroepelijk voor de volledige looptijd van de huurovereenkomst.

2. Welke gebouwen?

Net zoals bij de ontwerpteksten kan de optie slechts gelicht worden voor gebouwen waarbij de eerste opeisbaarheid van btw inzake de oprichtingskost van het betrokken gebouw zich ten vroegste heeft voorgedaan vanaf 1 oktober 2018.  Bij voorkeur vatten de materiële bouwwerkzaamheden dus pas aan vanaf deze datum.

Verschillend echter met de ontwerpteksten is de invulling van het begrip oprichtingskost, waarbij men zich uitdrukkelijk beperkt tot de eigenlijke materiële bouwkosten die direct verband houden met de oprichting van het onroerend goed.

Facturen m.b.t. onderstaande kosten die dateren van vóór 1 oktober 2018 zijn aldus geen probleem:

• Intellectuele / immateriële kosten: architecten, landmeters, veiligheidsexperts, voorstudies, aankoop van materialen…
• Kosten die betrekking hebben op de volledige voorafgaandelijke afbraak van een gebouw én alle werken die betrekking hebben op de grond, zoals: sonderingswerken, saneringswerken, graafwerken, stabiliseringswerken…

3. Inwerkingtreding

De optie zal maar kunnen worden gelicht ten vroegste vanaf 1 januari 2019. Gelet op het feit dat de optie normaliter ‘voorafgaand’ aan de verhuur zal dienen te worden gelicht, betekent dit dat de huurovereenkomst ten vroegste een aanvang mag nemen op 1 januari 2019.

4. Uitbreiding herzieningstermijn

De belangrijkste nieuwe wijziging inzake de gevolgen van het lichten van de optie is ongetwijfeld de uitbreiding van de herzieningstermijn naar 25 jaar. De herziening zou bovendien op maandbasis berekend moeten worden, maar verdere invulling dient nog te gebeuren in het KB.

5. Bijzonder geval: opslagruimtes

Inzake opslagruimtes voorzien de wetteksten een bijzondere en versoepelde regeling.

Enerzijds wordt de definitie van het begrip opslagruimte drastisch gewijzigd. Als opslagruimte wordt vanaf 1 januari 2019 beschouwd: elke ruimte die voor meer dan 50% gebruikt wordt voor de opslag van goederen én die niet gebruikt worden als verkoopsruimtes ten belope van meer dan 10% van het geheel. Bovendien geldt voor opslagruimtes niet de vereiste dat deze slechts mogen zijn opgericht vanaf 1 oktober 2018, waardoor hier bepaalde ‘opportuniteiten’ ontstaan voor ruimtes die vroeger niet voldeden aan de definitie van een ‘opslagruimte’ en dat in de huidige regelgeving wel doen.

Concreet kunnen zich volgend situaties voordoen m.b.t. lopende contracten inzake opslagruimtes:

• In de oude én nieuwe wetgeving voldaan aan de definitie van opslagruimte: blijven aan btw onderworpen tot einde overeenkomst. Nadien eventueel optie lichten om verder met btw te verhuren.
• Vóór 1 januari 2019 niet voldaan aan de definitie van opslagruimte en vanaf 1 januari 2019 wel: optie voor verhuur met btw kan gelicht worden met eventuele herzieningen in uw voordeel tot gevolg.
• Ruimtes die noch in oude, noch in nieuwe definitie als ‘opslagruimte’ kwalificeren: geen verhuur met btw mogelijk.

6. Verplichte belastingheffing: kortlopende verhuur

Tot slot wordt eveneens voorzien in een verplichte (en van rechtswege) belastingheffing voor kortlopende verhuur, zijnde verhuur voor maximaal 6 maanden. Denk hierbij aan de verhuur van seminarieruimtes, pop-up winkels…

Ook op deze nieuwe regel zijn echter een aantal uitzonderingen voorzien, waarvan enkele bovendien gekoppeld zijn aan de hoedanigheid van de afnemer. Zo komen bijvoorbeeld verhuur van onroerende goederen bestemd voor bewoning (inclusief vakantiewoning) en verhuur aan particulieren die de ruimte gebruiken voor privédoeleinden (voorbeeld om een familiefeest in te organiseren) niet in aanmerking.

7. Conclusie

Hoewel dit nog steeds een wetsontwerp is, wordt wel verwacht dat het parlement deze teksten finaal zal goedkeuren (voorzien in september, uiterlijk oktober). Nu de krijtlijnen eindelijk gekend zijn is het aangewezen om geval per geval te beoordelen welke impact deze zullen hebben op de btw-positie van uw onderneming.

Indien je hierover meer informatie wenst, contacteer ons dan op het nummer 051 26 82 68  of via e-mail naar info@titeca.be.