Le 20 février 2025, le projet de loi pour le nouveau Livre 7 "Contrats spéciaux" a été présenté. Cette réforme modifie les règles applicables aux contrats d'achat ou de construction. Elle modifie notamment les délais dans lesquels les entrepreneurs et les vendeurs peuvent être tenus responsables par les constructeurs et les acheteurs respectivement.
Quels sont les nouveaux termes de responsabilité ?
Afin de clarifier les nouveaux termes de responsabilité, nous fournissons une exemple du secteur contractuel :
Un constructeur met en service une maison nouvellement construite. Quelques années après l'achèvement des travaux, des taches d'humidité apparaissent soudainement dans le salon après plusieurs jours de fortes pluies. Le constructeur souhaite poursuivre l'entrepreneur responsable de la mauvaise exécution des travaux et doit, pour ce faire, respecter les délais suivants :
| Durée | Qu'est-ce que cela implique ? | Durée de l'accord | Exemple |
|---|---|---|---|
| Délai de mise en conformité | Période pendant laquelle un acheteur ou un constructeur peut engager la responsabilité du vendeur ou de l'entrepreneur. | À l'achat : 10 ans après la livraison En cas de passation de marché : 10 ans après l'achèvement des travaux |
L'entrepreneur est responsable envers le constructeur pendant 10 ans. Si l'infiltration d'eau s'est produite pendant cette période, le maître d'ouvrage peut encore poursuivre l'entrepreneur. |
| Délai de notification | Délai dans lequel l'acheteur ou le constructeur doit informer le vendeur ou l'entrepreneur du défaut. | Pas de durée fixe, mais un "délai raisonnable" après la découverte du défaut | Dans un délai raisonnable après la découverte du dommage, le donneur d'ordre doit informer le contractant qu'il subit ou a subi un dommage. Ce "délai raisonnable" est toujours apprécié concrètement, au cas par cas. |
| Délai de prescription | Délai dans lequel un acheteur ou un constructeur doit intenter une action en justice contre le vendeur ou l'entrepreneur. | 2 ans après la notification | Si, après cette mise en demeure, l'entrepreneur ne remédie pas au défaut (dans son intégralité), le maître d'ouvrage dispose d'un délai de deux ans pour intenter une action contre l'entrepreneur. Ce délai commence à courir à partir de la notification. |
Ces délais devraient cumulativement respecté devenir : en principe, si le constructeur, bien qu'ayant adressé une notification à l'entrepreneur dans le délai imparti, laisse le délai de prescription expirer, il ne peut plus intenter d'action contre l'entrepreneur.
Pour être clair, il s'agit d'une activité distincte de la responsabilité décennale d'un entrepreneur et d'un architecte pour les défauts que le stabilité du bâtiment en danger. Le projet de loi ne change rien à cela. Pour cela, l'entrepreneur et l'architecte restent responsables pendant 10 ans après l'achèvement des travaux, et s'appliquent à l'ensemble du bâtiment. pas de délai de notification et aussi pas de délai de prescription de 2 ans pour le constructeur.
Quand les nouvelles règles entreront-elles en vigueur ?
Les nouvelles règles devraient entrer en vigueur un an après leur publication au Moniteur belge. Cette publication est prévue pour aujourd'hui pas encore programmé.
Important : les nouvelles règles ne s'appliqueront qu'aux actes et faits juridiques qui ont lieu après l'entrée en vigueur de la nouvelle législation. Un accord contractuel conclu aujourd'hui sera donc soumis à la nouvelle législation. droit actuelmême si la livraison du bâtiment a lieu après l'entrée en vigueur de la nouvelle législation.
Que pouvez-vous faire dès aujourd'hui ?
- Anticiper: Les parties contractantes peuvent choisir d'inclure de nombreuses dispositions de la nouvelle législation dans leur contrat d'achat ou de construction.
- Une déviation est possibleLa plupart des dispositions sont de droit supplétif, ce qui vous permet d'y déroger par contrat.
- Investir dans de bons contratsLes accords sont clairs, ce qui permet de limiter les discussions par la suite.
La nouvelle législation change encore beaucoup d'autres choses pour contrats d'achat et de construction. Ces autres changements seront précisés dans des articles ultérieurs.
Vous avez des questions sur ces changements législatifs et leur impact sur votre entreprise ?
N'hésitez pas à contacter nos experts professionnels au pro-experts@titeca.be. Nous serions ravis de vous aider !
