Mise à jour : la Flandre adapte son régime fiscal favorable : l'immobilier résidentiel sera exclu à partir de 2026

Le 18 décembre 2025, le texte du décret-programme tant attendu accompagnant le budget 2026 a été adopté en séance plénière du Parlement flamand. Ce décret comprend une série de réformes fiscales importantes. L'une de ces modifications concerne le durcissement des conditions du régime favorable pour les donations et successions d'entreprises familiales et de sociétés.

Cet article est une mise à jour de notre publication de la mi-octobre, dans laquelle nous avions abordé les modifications prévues du régime fiscal favorable. Entre-temps, le législateur a encore apporté quelques ajustements au texte final.

En quoi consiste le régime d'avantages fiscaux ?

Le régime d'avantages fiscaux offre une taux réduit de l'impôt sur les successions et d'une exonération des droits de donation pour la transmission d'entreprises familiales et de sociétés au sein de la famille. Il est ainsi possible de transmettre une entreprise à la génération suivante dans des conditions fiscales avantageuses. Mais ce régime sera désormais plus strict.

Les grandes lignes de la réforme envisagée

Les propriétés résidentielles et les terrains à bâtir sont exclus, à une exception importante près. À partir du 1er janvier 2026, seuls les ‘actifs commerciaux réels’Les biens immobiliers résidentiels et les terrains à bâtir sont explicitement exclus. Les propriétés résidentielles et les terrains à bâtir sont explicitement exclus. Ceci s'applique aux entreprises familiales ainsi qu'aux parts dans les entreprises familiales :

• Entreprises familiales (comme une entreprise agricole, une profession libérale, un artisanat, un commerce ou une industrie) : la propriété résidentielle est déjà exclue sur la base du critère existant ‘...".‘principalement’. Seuls les biens immobiliers utilisés ou destinés principalement à des fins résidentielles sont exclus du régime favorable. En outre, bâtiment terrain explicitement ajouté au terme "propriété résidentielle".

• Actions d'entreprises familialesLe régime favorable ne s'appliquera dorénavant que dans les cas suivants sur la partie de la valeur des fonds propres ne correspondant pas à la propriété résidentielle (dans la société elle-même ou dans des filiales à partir de la participation 10%). Afin de ne pas exclure du régime fiscal favorable les sociétés qui ont fait de l'immobilier privé leur activité professionnelle - l'exposé des motifs fait référence aux sociétés familiales dont l'activité professionnelle consiste principalement à construire, louer et vendre des maisons et des terrains - le décret prévoit une exception notable. Les entreprises qui réalisent au moins 75% de leur chiffre d'affaires dans l'immobilier résidentiel et employer au moins un salarié à temps plein pendant les trois années précédant ET suivant le transfert, peut encore bénéficier du régime favorable pour ce bien d'habitation.Veuillez noterLa propriété résidentielle est en principe exclu, qu'il s'agisse d'un usage privé ou professionnel. Uniquement pour les entreprises opérant dans les la construction, la location ou la vente de logements et de terrains et rencontrer les condition d'emploi, Une exception s'applique. Les sociétés purement patrimoniales, qui ne font que gérer des biens immobiliers sans activité économique réelle, n'entrent pas en ligne de compte. Le législateur veut ainsi éviter d'appliquer le régime favorable au patrimoine privé et le réserver aux sociétés qui exercent une activité réelle dans le domaine de l'immobilier résidentiel.

Rapport d'évaluation obligatoire

Pour les dons et héritages d'actions d'entreprises familiales, un rapport d'évaluation obligatoire. A auditeur indépendant ou comptable agréé devrait clairement ventiler la propriété résidentielle dans ce document.

• DonsLe rapport doit être préparé avant l'acte de donation et soumis à VLABEL dans les sept jours suivant l'enregistrement.
• HéritagesLe rapport doit être préparé avant le dépôt de la déclaration de succession et joint à celle-ci.

Certificats : certitude préalable, évaluation contraignante au moment des droits de succession

Sur dons vous pouvez demander à l'avance à VLABEL une attestation confirmant que les conditions est atteint et quelle évaluation valide. Ce certificat est contraignante pour VLABEL si les faits ne changent pas entre la demande et l'acte de donation (principe de confiance) et si la demande est faite dans les 30 jours à compter de la date d'évaluation des actions.

Sur droits de succession vous pouvez demander un certificat contraignant sur le site évaluation à la date du décès, Cette attestation doit être demandée dans les 30 jours à compter de la date du rapport d'évaluation et avant l'expiration de la période de déclaration. Cette attestation doit être demandée dans les 30 jours à compter de la date du rapport d'évaluation et avant l'expiration de la période de déclaration. L'attestation engage définitivement VLABEL.

Dans les deux cas, VLABEL dans les 60 jours a délivré l'attestation après la demande.

Dispositions transitoires

Pour les donations d'actions de sociétés familiales notariées entre 1er janvier et 31 mars 2026 une période supplémentaire de 60 jours pour soumettre le rapport d'évaluation obligatoire.

Autres modifications du décret-programme

En outre, le décret-programme prévoit également des ajustements au sein de l'Union européenne. droits de succession et d'enregistrement. Les partenariat de l'impôt sur les successions sera augmentée et un réduction unique introduites. En outre, les conditions de la taux préférentiel de 2% lors de l'achat du seul logement occupé par le propriétaire plus stricte.

Plus d'informations suivront bientôt.