L'entrepreneuriat comporte parfois des risques. Les entrepreneurs souhaitent donc séparer et protéger autant que possible leurs actifs privés de toute dette professionnelle. L'un des moyens d'y parvenir est de créer une société, ce qui permet aux créanciers professionnels de ne recouvrer leurs créances que sur les actifs de la société. Toutefois, pour les indépendants qui ne souhaitent pas créer de société, la question reste souvent de savoir comment mieux protéger le patrimoine privé contre les dettes professionnelles. La déclaration d'insaisissabilité de la maison familiale en est une. Toutefois, cette protection revêt un caractère exceptionnel et est interprétée de manière stricte par la jurisprudence, notamment confirmée récemment par la Cour de cassation.
Qui peut bénéficier de cette protection ?
Toute personne physique qui exerce une activité professionnelle à titre indépendant (ce qui inclut donc les titulaires d’une profession libérale et les personnes physiques ayant une fonction d’administrateur dans une société) peut faire établir une déclaration d’insaisissabilité, qu’il exerce son activité à titre principal ou complémentaire. Les personnes qui exercent une activité indépendante après le départ à la pension peuvent également établir cette déclaration.
Conditions ?
La déclaration d’insaisissabilité protège les droits réels de l’entrepreneur sur les biens immobiliers où il a sa résidence principale, vis-à-vis des créanciers purement professionnels. Cette déclaration ne vaut toutefois pas pour les dettes à caractère mixte, les dettes résultant d’une infraction ou les dettes qui résultent d’une erreur de gestion ayant entraîné la faillite. L’insaisissabilité vaut seulement pour les nouvelles dettes après la date de sa transcription au registre de la conservation des hypothèques.
Si l’indépendant exerce l’activité professionnelle dans l’habitation où il a sa résidence principale, la déclaration doit en tenir compte. Si la superficie utilisée à des fins professionnelles couvre moins de 30 %, tout le bien sera déclaré insaisissable. Si la superficie professionnelle couvre 30 % ou plus, seule la partie privée est protégée, et pas la partie consacrée à l’activité professionnelle.
Si l’entrepreneur est marié, l’époux ou l’épouse doit cosigner cet acte, quel que soit le régime matrimonial.
La déclaration d’insaisissabilité doit toujours se faire devant notaire. Elle est ensuite transcrite au registre de la conservation des hypothèques, afin d’être opposable aux tiers.
Que faire en cas de vente de l’habitation privée ?
En cas de vente du logement familial pour acquérir une nouvelle habitation, il faut respecter quelques règles pour continuer à bénéficier de l’insaisissabilité du logement familial. Ces règles sont assez strictes :
- Les fonds provenant de la vente de la première habitation doivent être conservés chez le notaire. Cette somme d’argent est donc insaisissable.
- L’acquisition de la nouvelle habitation doit se faire dans l’année qui suit l’acte de vente de la première habitation.
- L’acte d’achat de la nouvelle habitation doit mentionner qu’il s’agit d’un remploi
La Cour suprême a explicitement confirmé dans un arrêt du 19 mars 2026 que ces conditions doivent être strictement et cumulativement respectées. Dès qu'une partie du produit de la vente n'est plus détenue chez le notaire ou que le réinvestissement n'est pas effectué correctement et en temps utile, l'insaisissabilité devient immédiatement et totalement caduque.
Ainsi, le produit de la vente ne bénéficie pas d'une protection autonome, mais seulement d'une extension temporaire et fonctionnelle de la protection du logement familial lui-même.
Quand l’insaisissabilité prend-elle fin ?
L’insaisissabilité prend fin dans les cas suivants :
- À la vente du logement familial, les conditions pour continuer à bénéficier de la protection ne sont pas remplies ;
- Si l’indépendant décède ;
- Si l’indépendant renonce à la déclaration ;
Attention : dans ce cas-ci, vous ne pouvez pas faire de distinction entre les créanciers. Si vous renoncez à cette déclaration, vous le faites pour tous les créanciers.
Saisies, dettes professionnelles et fiscales
La déclaration d'insaisissabilité ne protège que contre certains créanciers purement professionnels dans le cadre d'une activité indépendante. Cette protection n'a pas d'incidence sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques ni sur le recouvrement de l'impôt.
Les dettes envers l'administration fiscale, telles que l'impôt sur le revenu des personnes physiques, la TVA, les majorations d'impôts, les intérêts de retard et les cotisations de sécurité sociale, ne sont pas considérées comme des dettes professionnelles soumises à la déclaration d'insaisissabilité. L'administration fiscale continue donc à prendre les mesures de recouvrement autorisées même lorsque le logement familial a été déclaré insaisissable par le biais d'une déclaration.
L'arrêt de la Cour suprême confirme que la déclaration d'insaisissabilité est un mécanisme de protection purement civiliste, d'interprétation stricte, qui n'entraîne pas d'immunité fiscale. Elle ne modifie pas l'imposition des revenus ou du patrimoine à l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Efficace, mais pas une solution miracle
La protection du logement familial contre les dettes professionnelles peut donc être réalisée pour les personnes physiques indépendantes par le biais de la déclaration d'insaisissabilité.
Cependant, cette déclaration a aussi ses limites : la déclaration ne permettra pas d'alléger toutes les dettes et, en tant qu'entrepreneur, il faudra être attentif au fait que certaines banques seront moins enclines à accorder des prêts professionnels puisque la maison ne peut plus être utilisée comme garantie. Dans ce cas, il faudra donc fournir d'autres garanties à la banque.
En outre, l'arrêt de la Cour de cassation confirme que cette protection n'est pas un mécanisme souple ou équitable, mais une exception strictement définie dont le bénéfice peut être rapidement perdu, notamment en cas de vente du logement familial.
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