Ondernemen brengt soms risico’s met zich mee. Ondernemers willen dan ook zo goed mogelijk het privé vermogen afscheiden en beschermen tegen eventuele beroepsschulden. Eén van de manieren om dit te doen is het oprichten van een vennootschap waardoor beroepsschuldeisers zich enkel kunnen verhalen op het vermogen van de vennootschap. Voor zelfstandigen die evenwel geen vennootschap wensen op te richten blijft het vaak de vraag hoe het privévermogen beter kan beschermd worden tegen beroepsschulden. De verklaring van onbeslagbaarheid van de gezinswoning is hier één van. Deze bescherming is echter uitzonderlijk van aard en wordt door rechtspraak, waaronder recent bevestigd door het Hof van Cassatie, strikt geïnterpreteerd.
Wie kan deze bescherming genieten?
Elke natuurlijke persoon die zelfstandig een beroepsactiviteit uitoefent (bijgevolg ook vrije beroepers en natuurlijke personen die in een vennootschap een bestuursfunctie uitoefenen) kan een verklaring van onbeslagbaarheid laten afleggen, ongeacht of de activiteit wordt uitgeoefend in hoofd- of bijberoep. Ook diegenen die na pensionering een zelfstandige activiteit uitoefenen kunnen deze verklaring afleggen.
Voorwaarden?
De verklaring van onbeslagbaarheid zorgt ervoor dat de zakelijke rechten, die de ondernemer bezit op het onroerend goed waar hij/zij zijn/haar hoofdverblijfplaats heeft, beschermd worden tegen uitwinning van zuivere beroepsschuldeisers. De verklaring geldt echter niet voor gemengde schulden, schulden die voortvloeien uit een misdrijf of het gevolg zijn van een bestuursfout die geleid heeft tot het faillissement. Daarnaast geldt de onbeslagbaarheid enkel voor nieuwe schulden na de inschrijvingsdatum van de verklaring van onbeslagbaarheid in het hypotheekkantoor.
Oefent de zelfstandige in de woning waar zijn/haar hoofdverblijfplaats is gevestigd tevens de beroepsactiviteit uit, dan dient in de verklaring hiermee rekening gehouden te worden. Bedraagt de oppervlakte die gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden minder dan 30%, dan zal de gehele woning niet voor beslag vatbaar worden verklaard. Bedraagt deze meer dan 30%, dan geldt de bescherming enkel op het privé gedeelte en niet op het beroepsmatige gedeelte.
Is men als ondernemer gehuwd dan dient de verklaring mee ondertekend te worden door de echtgenoot en dit ongeacht het huwelijksstelsel.
De verklaring van onbeslagbaarheid kan enkel bij een notaris gebeuren. Hierna volgt er ook een inschrijving in het hypotheekkantoor zodat deze verklaring tegenstelbaar is aan derden.
Wat te doen bij een verkoop van de eigen woning?
Bij de verkoop van de eigen woning om een nieuwe woning aan te kopen, gelden een paar regels om te blijven voldoen aan de onbeslagbaarheid van de eigen woning. Deze zijn behoorlijk streng:
- De gelden uit de verkoop van de eerste woning moeten bij de notaris bewaard blijven. Deze gelden zijn dan wel ook onbeslagbaar.
- De aankoop van de nieuwe woning moet binnen het jaar na de verkoopakte van de eerste woning plaatsvinden.
- In de akte van de nieuwe woning moet vermeld worden dat het gaat om een wederbelegging.
Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 19 maart 2026 uitdrukkelijk bevestigd dat deze voorwaarden strikt en cumulatief moeten worden nageleefd. Zodra (een deel van) de verkoopopbrengst niet langer bij de notaris wordt aangehouden, of de wederbelegging niet tijdig en correct gebeurt, vervalt de onbeslagbaarheid onmiddellijk en volledig.
De verkoopopbrengst geniet dus geen autonome bescherming, maar enkel een tijdelijk en functioneel verlengstuk van de bescherming van de gezinswoning zelf.
Wanneer eindigt de onbeslagbaarheid?
De onbeslagbaarheid eindigt in een aantal gevallen:
- Wanneer bij de verkoop van de eigen woning de voorwaarden niet worden voldaan om te kunnen blijven genieten van de bescherming;
- Wanneer de zelfstandige overlijdt;
- Wanneer de zelfstandige afstand doet van de verklaring;
Opgepast: je kan hierin geen onderscheid maken tussen de schuldeisers. Wanneer je tegenover 1 schuldeiser afstand doet van deze verklaring, dan geldt dit ook voor de andere schuldeisers.
Onbeslagbaarheid, beroepsschulden en fiscale schulden
De verklaring van onbeslagbaarheid biedt uitsluitend bescherming tegen bepaalde zuivere beroepsschuldeisers in het kader van de uitoefening van een zelfstandige activiteit. Deze bescherming heeft geen invloed op de personenbelasting noch op de fiscale invordering.
Schulden ten aanzien van de fiscus, zoals personenbelasting, btw, belastingverhogingen, nalatigheidsinteresten en sociale zekerheidsbijdragen, worden niet beschouwd als beroepsschulden die onder de onbeslagbaarheidsregeling vallen. De fiscus blijft dus bevoegde invorderingsmaatregelen nemen, ook wanneer de gezinswoning via een verklaring onbeslagbaar werd verklaard.
Het arrest van het Hof van Cassatie bevestigt dat de verklaring van onbeslagbaarheid een louter civielrechtelijk beschermingsmechanisme is, dat strikt wordt geïnterpreteerd en geen fiscale immuniteit tot gevolg heeft. De regeling wijzigt niets aan de belastbaarheid van inkomsten of vermogensbestanddelen in de personenbelasting.
Effectief maar niet heiligmakend
Het beschermen van de gezinswoning tegen beroepsschulden kan voor natuurlijke personen die een zelfstandige activiteit uitoefenen aldus bereikt worden middels het afleggen van een verklaring van onbeslagbaarheid.
Deze verklaring kent echter ook haar beperkingen: de verklaring zal immers niet voor alle schulden soelaas bieden alsook zal men als ondernemer moeten indachtig zijn voor het feit dat sommige banken minder geneigd zullen zijn professionele kredieten toe te kennen aangezien de woning niet langer als waarborg kan ingezet worden. In dit geval zal men dus andere waarborgen dienen te verstrekken aan de bank.
Het arrest van het Hof van Cassate bevestigt bovendien dat deze bescherming geen soepel of billijkheidsmechanisme is, maar een strikt afgebakende uitzondering waarvan het voordeel snel verloren kan gaan, in het bijzonder bij verkoop van de gezinswoning.
Indien je hierover meer informatie wenst, contacteer ons dan op het nummer 051 26 82 68 of via e-mail naar info@titeca.be.