Conditions plus strictes pour l'octroi d'un droit de vente réduit pour les biens occupés par leur propriétaire unique

Op 18 december 2025 keurde het Vlaams Parlement het programmadecreet bij de begroting 2026 goed. Het decreet omvat een aantal belangrijke fiscale hervormingen.

We communiceerden eerder al over de wijzigingen op vlak van de familiale vennootschap. In dit artikel gaan we dieper in op de verstrenging van de voorwaarden voor het verlaagd verkooprecht van 2% bij de aankoop van een enige eigen woning.

1. Wat verandert er precies?

1.1. Verlaagd tarief geldt enkel voor aankoop in volle eigendom

Koop je (een deel van) een woning in pleine propriété? Dan kan dat deel nog aan 2% (verlaagd tarief). Koop je via een gesplitste aankoop (bv. de ene partij het vruchtgebruik, de andere de blote eigendom)? Dan valt het gesplitste deel onder 12% (standaardtarief).

Praktisch voorbeeld

Ouders kopen (in het kader van een successieplanning) 98% usufruit en 1% pleine propriété. De kinderen kopen 98% blote eigendom en 1% pleine propriété.

• Le site 1%‑deel in volle eigendom bij zowel ouders als kinderen kan aan 2% (als alle andere voorwaarden vervuld zijn).
• De delen in vruchtgebruik/blote eigendom vallen onder 12%.

Wie met eigendomsrechten splitst, verliest dus het voordeel voor die gesplitste delen.

1.2. Verlaagd tarief is voorbehouden voor aankoop door natuurlijke personen

Koopt er ook maar voor een klein aandeel een vennootschap mee?

Dan verdwijnt het 2%‑gunsttarief voor alle kopers in dezelfde akte.

1.3. Verplichte effectieve bewoning

Naast de bestaande verplichting om binnen 3 jaar na het verlijden van de authentieke akte ingeschreven te zijn op het adres van de woning, komt er een extra voorwaarde bij:

• De koper moet minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven zijn én er effectief wonen.
• Deze voorwaarde geldt per koper afzonderlijk.
• Wordt hier pas aan voldaan, dan volgen aanvullende rechten (naheffing).
• Overmacht kan ingeroepen worden, maar wordt geval per geval beoordeeld.

2. Vanaf wanneer geldt dit?

Deze nieuwe regeling treedt in werking op 1er janvier 2026.

Le datum van het compromis (onderhandse verkoopovereenkomst) is doorslaggevend. Is het compromis vóór 1 januari 2026 ondertekend? Dan moet de authentieke akte een pro fisco-verklaring bevatten met expliciete vermelding van die datum. Alleen zo blijven de oude voorwaarden voor het verlaagd tarief (2%) van toepassing.

3. Waarom deze hervorming?

De Vlaamse overheid wil het 2%‑tarief duidelijk voorbehouden voor particuliers die een woning kopen om er te wonen. Daarom geldt het voordeel voortaan enkel voor aankopen in pleine propriété par les personnes physiques. Constructies zoals gesplitste aankopen of aankopen met een vennootschap vallen uitdrukkelijk buiten het gunsttarief.

Daarnaast komt er een extra bewoningsvoorwaarde: wie het voordeel gebruikt, moet minstens één jaar ononderbroken op het adres ingeschreven zijn én er effectief wonen. Zo wordt het voordeel gekoppeld aan duurzame, échte bewoning. Alle bestaande voorwaarden (zoals de regels rond ander onroerend bezit) blijven ongewijzigd van kracht.