Dans les projets immobiliers résidentiels, il est fréquent que le propriétaire du terrain et le propriétaire des structures soient des parties différentes. Cette structure offre des avantages fiscaux, mais la jurisprudence récente montre qu'elle n'est pas sans risques. En particulier, la répartition des frais de publicité et de courtage peut entraîner des coûts de TVA inattendus. Découvrez comment vous préparer en tant que promoteur immobilier.
Partenariat entre le terrain et la construction : la base du développement d'un projet
Dans de nombreux projets immobiliers, les terrains et les structures sont vendus par différentes sociétés. Cela se fait souvent par le biais d'un droit de propriété superficiaire :
- Le société foncière vend des terrains au droit d'enregistrement, généralement inférieur au taux de TVA de 21%.
- Le entreprise de construction vend les bâtiments à 21% TVA et bénéficie du droit de déduire la TVA payée.
Pour l'acheteur, cela signifie une charge fiscale moindre que si une partie vend à la fois le terrain et la structure, où la TVA s'appliquerait à l'ensemble.
La question de la publicité et des frais de courtage
Dans ce cas, l'entreprise de construction prend souvent en charge tous les frais de publicité et de courtage, car elle a droit à une déduction de la TVA. La société foncière n'a pas ce droit et doit supporter un coût de TVA.
Toutefois, selon une jurisprudence récente, ce n'est pas le cas. La Cour de justice et la Cour d'appel de Gand ont jugé que tant la société foncière que la société de construction bénéficient de ces frais. Cela signifie qu'une partie des frais de publicité et de courtage doit être obligatoirement attribuée à la société foncière.
La "valeur normale" des coûts partagés
Les coûts attribués à la société foncière doivent être déterminés au moment de la mise en œuvre du projet. valeur normale. Il s'agit du prix que des parties indépendantes paieraient pour la même performance.
Les autorités fiscales calculent souvent cette valeur sur la base du rapport entre les prix de vente des terrains et les constructions. Comme les prix des terrains sont généralement évalués à la hausse pour maximiser les avantages fiscaux, cela peut entraîner un coût de TVA important pour la société foncière.
Que pouvez-vous faire pour éviter les surprises ?
Pour éviter les discussions avec les autorités fiscales et les coûts imprévus, il est essentiel de conclure des accords clairs à l'avance :
- Mettre les accords par écrit entre le propriétaire du terrain et le maître d'ouvrage sur la répartition des frais de publicité et de courtage.
- Suivre de près ces accords dans la pratique pour maintenir une position forte dans tous les audits.
- Anticiper les contrôles : N'attendez pas que le fisc vous impose des obligations, car celles-ci entraînent souvent des coûts plus élevés.
Les autorités fiscales sévissent et s'appuient sur une jurisprudence récente. Il est donc essentiel de planifier et de prendre des dispositions à l'avance pour éviter les mauvaises surprises fiscales.
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