Bij residentiële vastgoedprojecten is het gebruikelijk dat de grondeigenaar en de eigenaar van de constructies verschillende partijen zijn. Deze structuur biedt fiscale voordelen, maar recente rechtspraak toont aan dat dit niet zonder risico’s is. Vooral de toewijzing van publiciteits- en makelaarskosten kan leiden tot onverwachte btw-kosten. Ontdek hoe je als projectontwikkelaar voorbereid blijft.
Grond- en constructievennootschap: de basis van projectontwikkeling
Bij veel vastgoedprojecten worden grond en constructies verkocht door verschillende vennootschappen. Dit gebeurt vaak via een recht van opstal:
- De grondvennootschap verkoopt de grond aan het registratierecht, meestal lager dan het btw-tarief van 21%.
- De constructievennootschap verkoopt de gebouwen aan 21% btw en geniet recht op aftrek van betaalde btw.
Voor de koper betekent dit een lagere fiscale last dan wanneer één partij zowel de grond als de constructie verkoopt, waarbij btw op het geheel zou gelden.
De problematiek rond publiciteits- en makelaarskosten
In deze opstelling draagt de constructievennootschap vaak alle publiciteits- en makelaarskosten, aangezien zij recht heeft op btw-aftrek. De grondvennootschap heeft dit recht niet en zou een btw-kost moeten dragen.
Volgens recente rechtspraak is dit echter niet correct. Het Hof van Justitie en het Hof van Beroep in Gent hebben geoordeeld dat zowel de grond- als de constructievennootschap voordeel haalt uit deze kosten. Dit betekent dat een deel van de publiciteits- en makelaarskosten verplicht moet worden toegerekend aan de grondvennootschap.
De ‘normale waarde’ van gedeelde kosten
De kosten die aan de grondvennootschap worden toegerekend moeten worden vastgesteld tegen de normale waarde. Dit is de prijs die onafhankelijke partijen zouden betalen voor dezelfde prestaties.
De fiscus berekent deze waarde vaak op basis van de verhouding tussen de verkoopprijzen van de grond en de constructies. Aangezien grondprijzen doorgaans hoger worden ingeschat om fiscale voordelen te maximaliseren, kan dit resulteren in een aanzienlijke btw-kost voor de grondvennootschap.
Wat kun je doen om verrassingen te vermijden?
Om discussies met de fiscus en onverwachte kosten te voorkomen, is het essentieel om vooraf duidelijke afspraken te maken:
- Leg afspraken schriftelijk vast tussen grond- en constructie-eigenaar over de verdeling van publiciteits- en makelaarskosten.
- Volg deze afspraken nauwgezet op in de praktijk om een sterke positie te behouden bij eventuele controles.
- Anticipeer op controles: Wacht niet tot de fiscus je verplichtingen oplegt, aangezien deze vaak tot hogere kosten leiden.
De fiscus treedt streng op en krijgt steun van recente rechtspraak. Vooraf plannen en afspraken maken is dus cruciaal om onaangename fiscale verrassingen te vermijden.
Heb je vragen over hoe je jouw project optimaal kunt structureren? De experten van Titeca staan klaar om je te begeleiden met advies op maat. Neem contact met ons op en ontdek hoe we jouw project kunnen ondersteunen.
