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31.03.2022

L’immobilier français à travers une SCI : nouveau traité, anciennes règles ?

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Comme nous l’avons déjà mentionné dans notre précédent article , la France et la Belgique ont conclu un accord, en fin d’année dernière, sur les dispositions d’une nouvelle convention préventive de la double imposition (CDI). Son entrée en vigueur est prévue au plus tôt le 1er janvier 2023. Vu qu’un certain nombre de clauses de cette nouvelle convention modifient profondément le cadre fiscal, il peut être opportun d’en analyser d’ores et déjà l’impact futur et d’agir de manière proactive pour en limiter les conséquences. Cet article fait le point sur l’un des trois aspects concernés par la nouvelle CDI, en l’occurrence les conséquences de la vente de biens immobiliers français.

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est un véhicule très connu et fréquemment utilisé en France pour y acheter des biens immobiliers. Le plus grand avantage d’une telle formule est le fait que vous pouvez dissocier la propriété du bien immobilier de sa gestion, ce qui en fait un outil très prisé pour la planification du patrimoine et des successions.

 

Quel est le problème ?

Bien qu’il s’agisse d’une société, une SCI en France est presque toujours considérée comme « translucide » sur le plan fiscal. Concrètement, les produits et les charges sont réputés être payés/portés par la SCI, mais sont imposés chez les actionnaires, au prorata de leur participation dans la société. C’est donc l’actionnaire qui doit effectivement payer l’impôt, pas la SCI elle-même.

Le problème se pose essentiellement en cas de cession, avec une importante plus-value, d’un immeuble français par la SCI. Supposons qu’une famille belge possède des parts dans une SCI qui possède une résidence secondaire sur la Côte d’Azur. Après cinq ans, elle décide de céder le bien immobilier et réalise une plus-value de 250 000 €.

  • En France même, la plus-value est imposée chez les associés selon les règles applicables aux personnes physiques (la SCI est un véhicule « translucide »). Pour les non-résidents français, un impôt sur les plus-values de 26,5 % s’applique. La famille paie en France donc un impôt sur les plus-values de 66 250 €. Elle liquide ensuite la SCI et transfère le capital initial et la plus-value nette de 183 750 € vers un compte bancaire belge.
  • En Belgique, on l'appelle "translucideEn Belgique, par contre, le caractère « translucide » de la SCI n’est pas accepté. Selon la loi belge, une SCI est une société, au même titre qu’une SRL ou qu’une SA. Toute distribution d’argent par une société à ses actionnaires est donc considérée comme un remboursement de capital ou un dividende. Le capital initial qui a été apporté à la société est exonéré d’impôt. Le dividende, dans ce cas la plus-value nette de 183 750 €, est dès lors imposé au précompte mobilier de 30 % selon les règles belges. La même plus-value sera ainsi à nouveau imposée, cette fois en Belgique, pour un montant de 55 125 €.

En cas de vente d’un bien immobilier français par une SCI suivie d’une distribution de la plus-value nette, vous êtes donc doublement imposé, en tant qu’associé belge.

 

Ancienne solution

Pour éviter la double imposition antérieure, il fallait vendre non pas le bien immobilier lui-même, mais les parts de la SCI. Le traitement fiscal de la vente en France reste identique. En raison du caractère translucide, le bien immobilier lui-même est considéré comme vendu au lieu des parts de SCI.

En Belgique, cependant, une telle situation implique une vente d’actions. Selon la réglementation actuelle, la plus-value réalisée sur les actions est exonérée d’impôt, sauf en cas de spéculation.

 

En quoi la nouvelle convention change-t-elle la donne ?

Le caractère translucide d’une SCI, combiné à la nature transfrontalière de ce véhicule, a suscité de nombreuses questions et incertitudes, ces dernières années. Alors que le traitement fiscal de la SCI dans la nouvelle convention faisait l’objet de grands espoirs, force est de constater que nous restons sur notre faim. La nouvelle convention stipule implicitement que les fonds qui sont distribués par une SCI à ses actionnaires belges peuvent être imposés selon les règles belges. Cela signifie que l’ancien problème et l’ancienne solution demeurent et doivent être appliqués.

 

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