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3.11.2022

Investir dans l'immobilier à l'étranger : réfléchir avant de se lancer

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Avec la fin des vacances d'automne en vue, beaucoup disent adieu à des vacances vertueuses. Des vacances souvent passées à l'étranger, suscitant parfois le rêve d'avoir son propre logement sur place.

L'achat d'une maison ou d'un appartement à l'étranger peut sembler intéressant et amusant, mais il convient de prêter attention à certains points d'intérêt avant de faire le grand saut.

 

Modification de l'évaluation dans l'impôt sur le revenu des personnes physiques

Pendant de nombreuses années, une grande controverse a entouré la déclaration à l'impôt sur le revenu des personnes physiques des biens immobiliers étrangers (non) loués. Contrairement aux biens immobiliers belges, le loyer réel (valeur) devait être déclaré pour ses homologues étrangers. Bien que la jurisprudence ait toujours tranché en faveur du contribuable, les autorités fiscales belges ont parfois tenté de faire des difficultés.

Depuis cette année, cependant, les autorités fiscales veillent à l'attribution d'un IK à ces biens afin de mettre fin à l'inégalité de traitement entre les biens immobiliers belges et étrangers. Dans de nombreux cas, cependant, ce KI sera toujours nettement supérieur à celui d'un bien belge de valeur similaire.

 

Avantage fiscal pour les sociétés

Lors de l'achat d'un bien immobilier, on se pose souvent la question de savoir ce qui est le plus intéressant du point de vue fiscal : acheter en tant que particulier ou avec la société, de même pour les biens immobiliers étrangers. Auparavant, cet investissement était souvent réalisé par l'intermédiaire de l'entreprise afin de déduire les coûts des bénéfices belges. Aujourd'hui, à quelques exceptions près, ce n'est plus possible.

D'un point de vue purement fiscal, l'achat par l'intermédiaire d'une société n'est plus avantageux. Néanmoins, dans la pratique, ces investissements sont encore souvent réalisés par l'intermédiaire de sociétés belges. Entre autres parce que le financement est plus facile à structurer ou en raison de certains régimes successoraux déjà en place.

 

Valeur ajoutée à la vente

Une question souvent posée est de savoir ce qui se passe lorsque la résidence secondaire est vendue et que les plus-values éventuelles sont réalisées. Quel est le montant de l'impôt à payer sur cette somme en Belgique ? La réponse est simple : aucune. Les plus-values réalisées sur la vente d'un bien immobilier ne sont toujours imposables que dans le pays où le bien est situé.

A noter dans la situation où le bien est dans une société belge et que les actions de la société sont vendues. Dans un contexte purement belge, cela ne déclencherait pas l'imposition des plus-values sur le bien immobilier belge. Toutefois, dans certains cas, cela peut être reclassé à l'étranger comme une vente de la propriété elle-même plutôt que des actions.

 

Planification de la succession

Lors de la structuration de l'achat de la résidence secondaire, il faut également toujours tenir compte de la division des biens. Il est important ici de prendre également en compte les règles fiscales applicables dans le pays du bien.

Il en va de même pour le transfert après la mort. L'achat de la nue-propriété par les enfants et de l'usufruit par les parents est une option possible de planification successorale en Belgique pour éviter les droits de succession. En Espagne, par exemple, ce principe ne s'applique pas et les droits de succession sont toujours dus sur la valeur de l'usufruit.

 

Prêt hypothécaire

Les personnes qui souhaitent contracter un prêt pour l'achat de leur résidence secondaire doivent également tenir compte de certains éléments. Premièrement, les taux d'intérêt des prêts ont fortement augmenté l'année dernière. L'obtention d'un prêt nécessitera donc un dossier encore plus solide en termes de capacité de remboursement. Il faut également tenir compte du fait que les banques ne veulent pas hypothéquer la propriété étrangère. Par conséquent, d'autres actifs belges devront être donnés en garantie pour prétendre à un financement.

 

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