Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle obligation s'applique aux propriétaires et aux détenteurs de droits réels, tels que les locataires ou les superficiaires, de grands bâtiments non résidentiels. Pour les bâtiments dont la surface utile est supérieure à 1 000 m², un EPC non résidentiel (EPC NR) est requis.
Qu'implique exactement cette obligation et à qui s'applique-t-elle ? Les principaux aspects en un coup d'œil.
À qui s'applique cette obligation ?
L'obligation s'applique à tous les propriétaires et titulaires de droits commerciaux, que le bâtiment soit loué ou vendu. Le simple fait d'être propriétaire d'un bâtiment non résidentiel d'une surface utile supérieure à 1 000 m² suffit pour être tenu d'avoir un CPE NR en cours de validité.
Important : lors de la vente ou de la location d'un bâtiment non résidentiel, un CPE NR est toujours obligatoire, même si la surface utile est inférieure à 1 000 m².
À quels bâtiments cette règle s'applique-t-elle ?
Le CPE NR n'est exigé que pour les bâtiments non résidentiels, c'est-à-dire :
- Le bâtiment ne doit pas avoir d'usage résidentiel, tel qu'un logement.
- Le bâtiment n'entre pas dans la catégorie des bâtiments exclus, tels que les bâtiments industriels (ateliers, entrepôts ou halls de production) ou les bâtiments d'une exploitation agricole.
Exemples de bâtiments non résidentiels couverts par l'obligation :
- Bureaux
- Magasins
- Centres de services
Comment la surface utile est-elle calculée ?
La surface utile est calculée par unité de bâtiment fonctionnelle disposant de son propre accès verrouillable. Les pièces séparées reliées par une porte de communication et fonctionnant comme une seule unité sont considérées comme une seule unité de construction.
Qu'est-ce que l'utilisation mixte ?
Certains bâtiments combinent des fonctions industrielles avec des usages non résidentiels ou résidentiels. Dans ce cas, il convient de déterminer si l'espace industriel est inclus ou exclu du calcul de la surface utile.
L'espace industriel n'est pas pris en compte si :
- Les espaces non résidentiels et/ou résidentiels dépassent ensemble 250 m².
- L'espace industriel est plus grand que ces autres espaces.
Si l'espace industriel n'est pas exclu, c'est l'usage principal du bâtiment qui est pris en compte :
- Si la fonction industrielle occupe plus de 70 % du bâtiment, aucun EPC NR n'est requis.
- Si l'usage non résidentiel couvre la plus grande surface et que le bâtiment a une superficie supérieure à 1 000 m², un CPE NR est obligatoire.
Dans le cas d'un mélange de fonctions résidentielles et non résidentielles, la plus grande surface est considérée comme l'usage principal.
Exemples pratiques
1. Atelier (800 m²) + espace bureau (300 m²) sans porte de communication
- L'atelier et les bureaux sont considérés comme des entités distinctes.
- L'atelier est exclu et ne nécessite pas de CPE.
- L'espace de bureau est non résidentiel, mais sa superficie est inférieure à 1 000 pieds carrés. Par conséquent, aucun CPE NR n'est requis, sauf en cas de vente ou de location.
2. Atelier (800 m²) + espace bureau (300 m²) avec porte de communication
- Ils sont considérés comme une seule unité de construction.
- L'atelier est exclu si l'espace de bureau dépasse 250 m².
- Étant donné que la surface utile totale de la partie non résidentielle est inférieure à 1 000 m², aucune exigence d'EPC NR ne s'applique, sauf en cas de vente ou de location.
3. Atelier (900 m²) + espace bureau (200 m²) avec porte de communication
- Ils sont considérés comme une seule unité de construction.
- L'atelier n'est pas exclu car l'espace de bureau est inférieur à 250 m².
- Si l'espace de travail occupe 70 % ou plus de la surface utile totale, le zonage est considéré comme industriel et aucune exigence EPC NR ne s'applique.
Conclusion
La nouvelle exigence de l'EPC NR apporte plusieurs nuances pratiques. Les propriétaires et les détenteurs de droits commerciaux de bâtiments non résidentiels de plus de 1 000 m² doivent en tenir compte. Un EPC NR est toujours obligatoire lors de la vente ou de la location, quelle que soit la surface.
En cas de doute, il est recommandé de consulter un expert en énergie.