Louer un logement secondaire via Airbnb ou une agence de location semble être un moyen intéressant de générer des revenus supplémentaires. Pourtant, cela implique plus de choses qu'on ne le pense à première vue.
Autorisations, impôt sur le revenu, TVA et impôts locaux jouent tous un rôle. Vous possédez un logement à l'étranger ? Dans ce cas, outre les règles belges, s'appliquent également les règles locales du pays en question.
1. Autorisations et obligations administratives
1.1 En Belgique
Toute personne qui héberge des touristes contre rémunération est tenue de déclarer obligatoirement ce logement via le portail destiné aux exploitants de « Toerisme Vlaanderen ». Chaque logement doit respecter neuf normes de base. Certaines communes exigent en outre un permis d'urbanisme avec changement d'affectation en cas d'utilisation intensive.
Plus d'informations : toerismevlaanderen.be.
Depuis 1er juillet 2025 est une étape préalable inscription auprès de Tourisme Wallonie obligatoire ; elle remplace l'ancienne déclaration d'exploitation. Lors de l'enregistrement, un certificat de sécurité incendie et des certificats de conformité pour les installations techniques, entre autres, sont exigés.
Plus d'informations : wallonie.be/tourisme.
Tout bailleur doit déclarer le logement auprès de Bruxelles : Économie et Emploi et obtenir un numéro d'enregistrement avant le début de la location. En outre, un certificat de conformité urbanistique délivré par la commune est en principe requis. Dans les 31 jours suivant l'autorisation, le logement doit également être déclaré auprès de Bruxelles Fiscalité en vue du paiement de la taxe de séjour régionale.
Plus d'informations : Enregistrer un hébergement touristique | Bruxelles Économie et Emploi.
1.2 À l'étranger
Si vous louez un logement à l'étranger, les règles suivantes s'appliquent : règles locales de ce pays, qui peuvent être très différentes de la réglementation belge. C’est pourquoi il est recommandé de toujours consulter un expert local avant de vous lancer dans la location. Envisagez également de administrateur local pour la remise des clés, l'entretien et la communication avec les locataires, et veillez à ce que le contrat de location soit rédigé conformément à la législation locale.
2. Obligations fiscales et financières
2.1 Impôt sur le revenu (impôt sur les personnes physiques)
Logement belge
Dans le cadre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, les revenus locatifs d'une résidence secondaire belge sont répartis en deux parties :
- • Partie immobilière : imposé sur la base du revenu cadastral indexé, majoré de 40%, au taux progressif. Attention : les intérêts d'emprunt payés sur le bien immobilier ne sont plus déductibles des revenus immobiliers (suppression à compter de l'année fiscale 2025, y compris pour les emprunts existants).
- • Biens mobiliers (mobilier) : soit la partie prévue par le contrat, soit un montant forfaitaire correspondant à 2/5 du loyer total. De ce montant, il est possible de déduire soit le forfait de frais 50%, soit les frais réels. Les revenus mobiliers nets sont imposés au taux de 30%.
Proposez-vous des services supplémentaires, tels que le petit-déjeuner ou le ménage, pour lesquels vous facturez un supplément ? Dans ce cas, les revenus nets qui en découlent sont imposables en tant que revenus divers versés à 33%.
Ce qui précède part du principe que vous louez à une personne physique qui n'utilise pas la résidence de vacances à des fins professionnelles.
Logement à l'étranger
Pour un logement situé à l'étranger, l'administration fiscale belge prévoit un revenu cadastral fictif . Les règles fiscales sont par ailleurs similaires à celles applicables à un logement situé en Belgique. En vertu d’une convention de double imposition, le droit d’imposition revient généralement au pays où se trouve le bien : les revenus locatifs sont alors exonérés d’impôt en Belgique. La déclaration au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques en Belgique reste toutefois obligatoire, car la Belgique applique le réserve de progression . Cela signifie que les revenus étrangers exonérés sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable à vos autres revenus belges.
N'oubliez pas non plus le volet successoral Non : en tant que résident belge, votre patrimoine mondial, y compris une résidence à l’étranger, est soumis aux droits de succession belges. En cas de décès, le pays où se trouve le bien prélève généralement ses propres droits de succession, ce qui peut entraîner une double imposition. Les trois régions prévoient une compensation : les droits de succession payés à l'étranger peuvent être déduits des droits de succession belges applicables à ce même bien immobilier. Cette compensation est limitée au montant des droits de succession belges dus sur ce bien ; un éventuel excédent n'est pas remboursé.
A l'occasion d'une don En principe, la cession d'un bien immobilier situé à l'étranger par le biais d'un acte notarié étranger n'est pas soumise à l'impôt belge sur les donations.
Compte tenu de la complexité des réglementations belges et étrangères qui se recoupent, il convient de une planification en temps utile est essentielle.
2.2 TVA
La question de savoir si la TVA est due en Belgique sur le loyer dépend des critères suivants, qui doivent être remplis simultanément, car on est alors en présence d’un cas de location de logements meublés soumise à la TVA:
- • Location pour une durée de moins de 3 mois;
- • Une offre minimale de services doit être proposée, comprenant au moins l'un des services suivants : (i) un accueil physique assuré pendant la majeure partie de la journée, (ii) du linge de maison fourni à l'arrivée et renouvelé après une semaine, et (iii) un petit-déjeuner quotidien. Le ménage courant n'est pas pris en compte.
Les personnes qui ne sont pas tenues de facturer la TVA n'ont pas non plus droit à la déduction de la TVA sur les frais engagés. Celles qui facturent la TVA peuvent la déduire dans la mesure où les frais se rapportent à l'activité de location soumise à la TVA.
Dans le cas d'un logement situé à l'étranger, les règles locales en matière de TVA du pays où se trouve l'établissement, et non pas la législation belge. L'enregistrement en tant qu'assujetti à la TVA dans ce pays peut être obligatoire. Les taux varient considérablement : de 7% en Allemagne à 21% aux Pays-Bas.
2.3 Taxe de séjour
Les communes peuvent créer un taxe de séjour locale déclarer. Les tarifs, les modalités de perception et les exonérations varient d'une commune à l'autre. En général, c'est le bailleur qui doit lui-même effectuer la déclaration et verser les montants perçus. Renseignez-vous au préalable auprès de la commune où se trouve la location de vacances.
2.4 Une résidence à l'étranger : il faut bien réfléchir avant de l'acheter
Quiconque envisage d'acheter une résidence secondaire à l'étranger se heurte souvent, avant même l'achat, à un certain nombre de points financiers à prendre en compte. Le frais de transaction sont nettement plus élevés dans de nombreux pays qu’en Belgique : en Espagne ou en France, ils peuvent atteindre 10 à 15% du prix d’achat. De plus, les banques belges acceptent rarement les biens immobiliers étrangers comme garantie directe, ce qui rend souvent nécessaire une garantie supplémentaire sur un logement ou un portefeuille immobilier belge. Si vous achetez en dehors de la zone euro, il faut également compter avec un risque de change ce qui influe à la fois sur le prix d'achat et sur les revenus ultérieurs en euros.