Je tweede verblijf verhuren: waar moet je rekening mee houden?

Een tweede verblijf verhuren via Airbnb of een verhuurkantoor lijkt een aantrekkelijke manier om extra inkomsten te genereren. Toch komt er meer bij kijken dan je op het eerste gezicht zou denken.

Vergunningen, inkomstenbelasting, btw en lokale belastingen spelen allemaal een rol. Heb je een woning in het buitenland? Dan gelden bovenop de Belgische regels ook nog eens de lokale spelregels van het land in kwestie.

1. Vergunningen en administratieve verplichtingen

1.1 In België

1.2 In het buitenland

Verhuur je een woning in het buitenland, dan gelden de lokale regels van dat land, die sterk kunnen verschillen van de Belgische regelgeving. Raadpleeg daarom steeds een lokale expert voordat je start met verhuren. Overweeg ook een lokale beheerder voor de sleuteloverdracht, het onderhoud en de communicatie met huurders, en zorg ervoor dat het huurcontract conform het lokale recht is opgesteld.

2. Fiscale en financiële verplichtingen

2.1 Inkomstenbelasting (personenbelasting)

Belgische woning

De huurinkomsten van een Belgische vakantiewoning worden in de personenbelasting opgesplitst in twee delen:

• •  Onroerend gedeelte: belast op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%, aan het progressief tarief. Let op: betaalde leningintresten op het pand zijn niet langer aftrekbaar van de onroerende inkomsten (afgeschaft vanaf inkomstenjaar 2025, ook voor bestaande leningen).
• •  Roerend gedeelte (inboedel): ofwel het contractueel bepaalde deel, ofwel forfaitair 2/5 van de totale huurprijs. Hierop mag 50% kostenforfait of de werkelijke kosten afgetrokken worden. De netto roerende inkomsten worden belast aan 30%.

Bied je bijkomende diensten aan zoals ontbijt of schoonmaak waarvoor je een meerprijs vraagt? Dan zijn de netto-inkomsten daaruit belastbaar als divers inkomen aan 33%.

Bovenstaande in de veronderstelling dat je verhuurt aan een natuurlijke persoon die de vakantiewoning niet beroepsmatig aanwendt.

Buitenlandse woning

Voor een buitenlandse woning kent de Belgische fiscus een fictief kadastraal inkomen toe. De heffingsregels zijn verder analoog aan die van een Belgische woning. Het heffingsrecht zelf ligt via een dubbelbelastingverdrag doorgaans bij het land van ligging: de huurinkomsten zijn dan vrijgesteld van Belgische belasting. Toch blijft de aangifte in de Belgische personenbelasting verplicht, want België past het progressievoorbehoud toe. Dat betekent dat de vrijgestelde buitenlandse inkomsten worden meegeteld om het belastingtarief op je overige Belgische inkomsten te bepalen.

Vergeet ook het erfrechtelijke luik niet: als Belgisch rijksinwoner valt je wereldwijd vermogen, inclusief een buitenlandse woning, onder de Belgische erfbelasting. Het land van ligging heft bij overlijden doorgaans ook zijn eigen erfbelasting, waardoor dubbele heffing mogelijk is. Alle drie de gewesten voorzien in een verrekening: de in het buitenland betaalde erfbelasting mag worden afgetrokken van de Belgische erfbelasting die op datzelfde pand betrekking heeft. Die verrekening is begrensd tot de Belgische belasting op dat pand; een eventueel overschot wordt niet terugbetaald.

Bij een schenking van buitenlands vastgoed via een buitenlandse notariële akte is in principe geen Belgische schenkbelasting verschuldigd.

Gezien de complexiteit van samenlopende Belgische en buitenlandse regels is tijdige planning cruciaal.

2.2 Btw

Of er in België btw verschuldigd is op de huurprijs hangt af van volgende criteria die tegelijk vervuld moeten zijn, omdat er dan sprake is van btw-belaste verhuur van gemeubelde logies:

• •  Verhuur voor een periode van minder dan 3 maanden;
• •  Er dient sprake te zijn van een minimum aanbod van diensten waarbij minstens 1 van de volgende diensten aangeboden wordt: (i) fysiek onthaal aanwezig gedurende het grootste deel van de dag, (ii) huishoudlinnen bij aankomst mét verversing na één week, en (iii) dagelijks ontbijt. Gewone schoonmaak telt niet mee.

Wie geen btw moet aanrekenen, heeft ook geen recht op btw-aftrek op de gemaakte kosten. Wie wél btw aanrekent, kan btw aftrekken in de mate dat de kosten betrekking hebben op de btw-belaste verhuuractiviteit.

Bij een buitenlandse woning gelden de lokale btw-regels van het land van ligging, niet de Belgische. Een registratie als btw-plichtige in dat land kan verplicht zijn. De tarieven variëren sterk: van 7% in Duitsland tot 21% in Nederland.

2.3 Toeristenbelasting

Gemeenten kunnen een lokale toeristenbelasting invoeren. De tarieven, heffingswijze en vrijstellingen verschillen per gemeente. Doorgaans is het de verhuurder die zelf aangifte moet doen en de geïnde bedragen moet afdragen. Informeer je vooraf bij de gemeente van de vakantiewoning.

2.4 Een buitenlandse woning: ook voor de aankoop nadenken

Wie een vakantiewoning in het buitenland overweegt, stuit vaak al vóór de aankoop op een aantal financiële aandachtspunten. De transactiekosten liggen in veel landen beduidend hoger dan in België: in Spanje of Frankrijk lopen ze op tot 10 à 15% van de aankoopprijs. Belgische banken aanvaarden buitenlands vastgoed bovendien zelden als rechtstreeks onderpand, waardoor een extra waarborg op een Belgische woning of portefeuille vaak noodzakelijk is. Koop je buiten de eurozone, dan komt daar ook een wisselkoersrisico bij dat zowel de aankoopprijs als de latere opbrengsten in euro beïnvloedt.