De nombreux entrepreneurs recourent à la construction d'un usufruit lorsqu'ils achètent un bien immobilier. La société acquiert alors l'usufruit (temporaire), tandis que vous, en tant que chef d'entreprise, détenez la nue-propriété. À la fin de la durée de l'usufruit, vous obtenez la pleine propriété du bien.
Mais qu'en est-il si vous voulez l'usufruit prolonger avant l'expiration de la durée initiale ? Jusqu'à récemment, le fisc flamand estimait que vous aviez 12% droit de la vente On a dû payer, mais la situation a récemment changé grâce à un arrêt de la Cour suprême.
Qu'est-ce qu'une extension d'usufruit ?
Il y a extension lorsque
- La durée de l'usufruit est prolongée avant l'expiration de la période initiale (durée totale maximale de 99 ans) ;
- La prolongation de l'usufruit intervient entre mêmes parties;
- Seule la durée et non les autres modalités de l'usufruit.
Toutes ces conditions ne sont-elles pas remplies ? Il ne s'agit donc pas d'une extension, mais d'une renouvellement de l'usufruit ou de l'établissement d'une nouvel usufruit. Dans ce cas, le droit de vente est de toute façon dû.
Que dit la jurisprudence ?
- Dans un cas précis, l'administration fiscale flamande avait perçu un droit de vente sur la prolongation d'un usufruit existant. Le contribuable s'est adressé à l'administration fiscale flamande pour obtenir des informations sur l'extension de l'usufruit. dissident et a saisi la justice.
- Le 30 novembre 2021, la Cour d'appel de Gand a jugé qu'une telle prolongation n'était pas nécessaire. pas d'"accord de transfert constitue une condition légale pour la perception du droit de vente. Selon la Cour, la prorogation n'implique qu'une modification de la durée, et non du droit lui-même.
- L'administration fiscale flamande s'est ensuite pourvue en cassation, mais a maintenu entre-temps sa position et poursuite de la perception de la taxe sur les ventes sur ces extensions.
- Ce n'est que le 24 janvier 2025 que la Cour suprême a apporté la clarté finale : une extension n'est pas un transfert et ne donne donc pas lieu à un droit de vente.
Bonne nouvelle pour les entrepreneurs
Il est désormais établi que lors de la prolongation de l'usufruit aucun droit de vente ne sera plus perçu par l'administration fiscale flamande. Seul le droit fixe de 50 euros reste dû. À Bruxelles et en Wallonie également, aucun droit de vente n'est dû en cas de prorogation de l'usufruit.
C'est donc une bonne nouvelle pour les entrepreneurs qui souhaitent étendre une structure d'usufruit existante.
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