Les travaux immobiliers sur des logements de plus de 10 ans peuvent être effectués à un taux de TVA réduit de 6% sous certaines conditions. Dans la pratique, cependant, il y a souvent des discussions pour savoir quand quelque chose doit être considéré comme un travail de conversion ou d'amélioration. Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a clarifié la situation, principalement en faveur de l'administration.
Conversion ou nouvelle construction ?
La loi prévoit que les travaux sur les biens immobiliers des maisons de plus de 10 ans peuvent être effectués à un taux de TVA réduit de 6% sous certaines conditions. Ainsi, il doit s'agir de travaux de transformation ou d'amélioration d'un bâtiment qui sera utilisé principalement pour une habitation privée après les travaux et où les éventuels travaux d'extension n'ont pas pour effet que la surface des nouvelles parties dépasse la moitié de la surface totale du logement transformé. Les travaux doivent également être facturés à l'utilisateur final, par exemple le propriétaire ou le locataire.
Toutefois, la loi ne fournit pas d'indications claires sur ce qu'il faut entendre par travaux de transformation ou d'amélioration, de sorte que l'administration a été contrainte de clarifier davantage ce point par le biais d'un commentaire administratif. Ces commentaires ont déjà été ajustés à plusieurs reprises sur la base d'une importante jurisprudence en la matière. Néanmoins, ces règles laissent encore une marge d'interprétation et ce sujet donne donc souvent lieu à des discussions importantes avec les autorités fiscales.
En règle générale, il convient de considérer qu'il n'y a transformation que si les travaux soutiennent de manière pertinente les murs porteurs préexistants, notamment les murs extérieurs, et, plus généralement, les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover.
Nouveau poste à la Cour suprême
Dans un litige en cours devant la Cour, la Cour suprême a finalement adopté les nouvelles positions suivantes, qui sont importantes pour l'évaluation de ce critère :
- Le renforcement substantiel ou la rénovation (partielle) des murs porteurs existants, et en particulier des fondations, a pour effet de créer une nouvelle structure porteuse tout en conservant (partiellement) les anciens éléments. La nouvelle condition ne repose pas substantiellement sur l'ancienne structure ;
- Les parties du bâtiment qui ont subi une telle modification doivent être considérées comme nouvelles dans le cadre de l'évaluation du critère de superficie (déjà confirmé) ;
- Le fait qu'un constructeur découvre en cours de travaux que des fondations ou des murs porteurs doivent être renouvelés ou renforcés alors que cela n'était pas prévu dans le plan de construction ne peut être invoqué comme force majeure dans le cadre de l'appréciation de la question de savoir s'il s'agit d'une rénovation au sens de la TVA. Après tout, l'administration ne doit tenir compte que des travaux/de l'état réel et non des plans (soumis).
Cet arrêt signifie déjà un nouveau durcissement des règles applicables et est majoritairement en faveur de l'administration. Si vous démarrez un projet de construction, vérifiez de manière critique si toutes les conditions sont remplies pour pouvoir appliquer le taux réduit.
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