Verbouwing aan 6% of (ver)nieuwbouw aan 21%? Cassatie brengt verdere verduidelijkingen

Werken in onroerende staat aan woningen ouder dan 10 jaar kunnen onder bepaalde voorwaarden gebeuren aan een verlaagd btw-tarief van 6%. In de praktijk is er evenwel vaak discussie over wanneer iets als een omvormings- of verbeteringswerk moet beschouwd worden. Met een recent arrest heeft het Hof van Cassatie hier meer duidelijkheid in gebracht, overwegend in het voordeel van de administratie. 

Verbouwing of nieuwbouw?

De wet voorziet dat werken in onroerende staat aan woningen ouder dan 10 jaar onder bepaalde voorwaarden kunnen gebeuren aan een verlaagd btw-tarief van 6%. Zo moet het gaan om omvormings- of verbeteringswerken aan een gebouw die na de werken hoofdzakelijk zal worden gebruikt voor privébewoning en waarbij de eventuele uitbreidingswerken er niet toe leiden dat de oppervlakte van de nieuwe delen groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de verbouwde woning. De werken moeten bovendien gefactureerd worden aan de eindgebruiker, bijvoorbeeld de eigenaar of huurder.  

De wet bevat echter geen duidelijke richtlijnen wat onder omvormings- of verbeteringswerken moet worden begrepen, zodat de administratie genoodzaakt werd dit verder te verduidelijken middels administratieve commentaar. Deze commentaar werd al verschillende malen bijgestuurd op basis van belangrijke rechtspraak omtrent dit onderwerp. Niettemin laten deze regels nog steeds ruimte voor interpretatie en leidt dit onderwerp dan ook dikwijls tot belangrijke discussies met de fiscus.  

Als vuistregel dient aangenomen te worden dat er enkel sprake is van een verbouwing als de werken op relevante wijze steunen op de reeds bestaande dragende muren, in het bijzonder de buitenmuren, en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw.  

Nieuw standpunt Hof van Cassatie

In een voor de rechtbank hangend geschil heeft uiteindelijk het Hof van Cassatie volgende nieuwe standpunten ingenomen die belangrijk zijn bij het beoordelen van dit criterium:  

• Het substantieel verstevigen of (gedeeltelijk) vernieuwen van bestaande draagmuren en in het bijzonder de funderingen heeft tot gevolg dat er een nieuwe draagstructuur wordt gecreëerd ondanks het feit dat de oude bestanddelen (gedeeltelijk) behouden blijven. De nieuwe toestand steunt niet wezenlijk op de oude structuur;  
• De delen van het gebouw die dergelijke wijziging hebben ondergaan moeten als nieuw beschouwd worden binnen de beoordeling van het oppervlaktecriterium (reeds bevestigd);  
• ​​​​​​Het feit dat een bouwheer tijdens de werken vaststelt dat funderingen of dragende muren moeten vernieuwd of verstevigd worden ondanks dit niet voorzien was in het bouwplan, kan niet als overmacht worden ingeroepen binnen de beoordeling of het gaat om een verbouwing inzake btw. Immers, de administratie dient enkel rekening te houden met de werkelijk uitgevoerde werken/toestand en niet met de (ingediende) plannen.  

Dit arrest betekent alvast een verdere verstrenging van de toepasselijke regels en is overwegend in het voordeel van de administratie. Ga je van start met een bouwproject, ga dan kritisch na of aan alle voorwaarden wel voldaan is om het verlaagd tarief te kunnen toepassen.    

Aarzel zeker niet ons hier te contacteren bij vragen.

Wens je een gesprek over de juiste aanpak voor jouw onderneming? Maak dan hier een afspraak met onze pro experts!