Au cours des dernières semaines et des derniers mois, le régime de TVA 6% pour la démolition et la reconstruction d'habitations a fait l'objet d'une grande confusion. La loi-programme du gouvernement De Wever a finalement été adoptée à la mi-juillet, et le 29 juillet 2025, la loi est parue au Moniteur belge. Le nouveau régime est donc effectivement en vigueur depuis cette date.
Dans cet article, nous examinons en détail les changements apportés à cette mesure très importante pour le secteur immobilier.
1. Tolérance administrative pour une entrée en vigueur au 1er juillet 2025
L'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation finale sur la démolition et la reconstruction a eu lieu le 1er juillet. prévue pour le 1er juillet 2025. Elle se lierait ainsi au jour le jour avec l'extinction des mesures transitoires après le 30 juin.
Par ralentissement politique Toutefois, la loi n'a été mise en œuvre que le 29 juillet. Toutefois, à l'initiative du ministre des finances, l'administration de la TVA va tolérant sont pour l'application du taux réduit avec effet à partir de à partir du 1er juillet 2025sous réserve que toutes les conditions soient remplies.
Lire aussi : Tolérance administrative" annoncée pour l'application 6% TVA sur la démolition et la reconstruction
2. Mesures existantes maintenues (à l'exclusion de certains travaux)
Les trois mesures qui existaient déjà au 30 juin 2025, et qui concernaient toutes œuvres à l'état immobilier aux maisons démolies et reconstruites, continuent d'exister dans les conditions connues.
En résumé, il s'agit des régimes suivants, assortis de conditions (sociales) essentielles :
La démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un logement par :
- Une personne physique qui occupera personnellement le nouveau logement
- Le constructeur ne possède que sa propre maison et son propre domicile ;
- Surface maximale de 200 m² ;
- Conditions remplies jusqu'au 31/12 de la cinquième année suivant l'année de mise en service ;
- Présentation de la déclaration 111/1 avant toute demande de remboursement de la TVA.
- Une personne physique ou morale qui louera le bien pendant au moins 15 ans à un organisme de logement social reconnu, que ce soit dans le cadre d'un mandat de gestion ou autrement.
- Bail conclu avec ladite autorité pour une période d'au moins 15 ans ;
- Pas d'exigence de surface ;
- Dépôt de la déclaration 111/2 avant toute demande de TVA.
- Une personne physique ou morale qui louera le bien pendant au moins 15 ans à une personne physique qui y sera domiciliée.
- Location directe à un particulier pour une durée d'au moins 15 ans ;
- Exigence de domiciliation du locataire ;
- Surface maximale de 200 m² ;
- Dépôt de la déclaration 111/5 avant toute échéance de TVA.
À partir du 1er juillet 2025, une exclusion supplémentaire s'applique aux travaux relatifs à la installation d'un chauffage central à combustible fossile.
Plus précisément, les travaux liés à la partie spécifique de cette installation, tels que l'installation d'un chaudière à gazsous réserve de 21% TVA. Cette exclusion rejoint ainsi les rangs des exclusions existantes du taux réduit, comme travaux de jardinage et construction d'une piscine.
3. Livraisons à 6% Remboursement de la TVA possible (sous conditions modifiées)
À partir du 1er juillet 2025, les fournisseurs/promoteurs de construction pourront à nouveau Les maisons ressuscitées seront livrées à 6% TVA. Plus précisément, il s'agit de
- la vente de maisons déjà reconstruites
- Si les ventes sont conformes aux prévisions
Hormis certaines mesures transitoires, une mesure pour les fournitures existait déjà dans le passé, mais elle a pris fin le 31 décembre 2023. Cette mesure sera désormais réintroduit dans des conditions (sociales) adaptées et même étendu.
- Auparavant, seules les livraisons à les personnes physiques éligibles lorsque le bien leur appartient seul logement occupé par le propriétaire était.
- Désormais, également les autres destinations Le taux réduit s'applique en cas de livraison, c'est-à-dire lorsque le cessionnaire utilise le bien pour un usage professionnel. location sociale Si le location à une personne physique pour sa résidence privée.
Les livraisons ultérieures peuvent donc être effectuées au taux de 6% TVA :
La livraison d'un bien reconstruit par une personne physique ou morale à :
- une personne physique qui occupera personnellement le bien
- Résidence principale du cessionnaire et domicile ;
- Surface maximale de 175 m²;
- Conditions remplies jusqu'au 31/12 de la cinquième année suivant l'année de mise en service ;
- Dépôt de la déclaration commune 111/3-1 juillet 2025 avant toute TVA exigible, sauf en cas de vente sur plan au plus tard à la date de livraison (achèvement provisoire).
- une personne physique ou morale qui louera le bien pendant au moins 15 ans à un organisme de logement social reconnu, que ce soit dans le cadre d'un mandat de gestion ou d'une autre manière
- Bail conclu avec ladite autorité pour une période d'au moins 15 ans ;
- Pas d'exigence de superficie;
- Dépôt déclaration commune 111/3-1 juillet 2025 avant toute TVA exigible sauf en cas de vente sur plan au plus tard à la date de livraison (achèvement provisoire).
- une personne physique ou morale qui louera le bien pendant au moins 15 ans à une personne physique qui y sera domiciliée
- Bail direct pour au moins 15 ans sur la base des baux conclus ;
- Exigence de domiciliation du locataire ;
- Surface maximale de 175 m²;
- Dépôt de la déclaration commune 111/3-1 juillet 2025 avant toute TVA exigible, sauf en cas de vente sur plan au plus tard à la date de livraison (achèvement provisoire).
Il convient de noter qu'ici aussi, le chauffage central à combustible fossile qui auraient été installées dans le logement et qui font donc partie de la fourniture, seront soumises à 21% TVA au lieu de 6%.
Par exemple, si un bien immobilier est équipé d'un système de chauffage au gaz, le prix ou la tranche contenant cette fourniture devra être désagrégé être par taux. Le montant imposable de la plante est égal au prix qui serait normalement payé pour une telle plante.
4. Nouvelle méthode d'évaluation condition "seul" logement
Lors de l'application de certaines de ces mesures, l'exigence est que le bien doit avoir les caractéristiques suivantes seule maison est celui du constructeur/acquéreur-personne physique.
La loi-programme modifie la manière dont cette exigence doit être évaluée si le bien doit être acheté par plusieurs personnes pour y vivre ensembleindépendamment de la forme de cohabitation (cohabitation de fait, cohabitation légale, mariage,...).
Évaluation séparée par acheteur
À partir du 01/07/2025, l'état du bien "seul" doit être évalué individuellement pour chaque acheteur.
Cela se produisait tout le temps joint si les personnes concernées cohabitent légalement ou sont mariées. Cela a eu pour effet indésirable d'obliger certaines personnes à se marier. exclu ont bénéficié du taux réduit en raison de la biens incapables par une autre personne avec laquelle il cohabiterait.
Différents tarifs
Dans la pratique, cela peut donc signifier que les travaux effectués dans les biens immobiliers ou les fournitures peuvent être soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. différents tarifs en fonction de la situation des constructeurs/acquéreurs.
Le fournisseur augmentera donc son besoin de diviser la facture selon la taux de propriété des mandants/acheteurs. La relation de propriété sera prouvée dans le cas de travaux en état immobilier par la nouvelle déclaration 111/1-1 juillet 2025 et dans le cas d'une livraison par l'acte d'achat ainsi que par la déclaration soumise 111/3-1 juillet 2025.
Quand l'évaluation a-t-elle lieu ?
L'évaluation de l'état de l'unique logement se fait à l'adresse suivante mise en service de l'habitation reconstruite. La nouvelle méthode d'évaluation s'applique pour mise en service à partir du 1er juillet 2025.
Il en résulte que, pour les projets de démolition et de reconstruction en cours pour lesquels il existait auparavant une exclusion du taux réduit pour les personnes mariées ou cohabitant légalement, à partir du 1er juillet 2025, ces personnes seront peuvent encore bénéficier du taux réduit à hauteur de sa part de propriété tant que le bien n'a pas été occupé.
Il en va de même pour la TVA qui devient exigible après la date susmentionnée. L'administration accepte également une régularisation pour le passé. Dans ce cas, cette personne devrait encore avoir la soumettre la déclaration applicable.
5. Quand cette déclaration doit-elle être présentée ?
L'application du taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction d'un bien immobilier est formellement subordonnée à la soumission dans les délais de l'affirmation correcte sur MyMinfin. Dès que la déclaration est soumise, vous recevrez un accusé de réception accompagné d'un numéro d'identification de l'entreprise. numéro de référence unique qui doit figurer sur chaque facture et chaque contrat.
Les nouvelles déclarations (111/X-1 juillet 2025) ne seront probablement pas disponibles avant que à partir d'octobre 2025. Par conséquent, jusqu'au 31 décembre 2025, l'administration accepte un montant de entrée de remplacement doit être utilisé sur toute facture, tout contrat de vente ou tout acte. Le cas échéant, la relation de propriété doit être prouvée par un propre déclaration écrite.
Dès qu'elle est disponible en ligne, la déclaration applicable doit toujours être soumise et cette déclaration doit être envoyée à l'autorité compétente. au plus tard le 31/01/2026.
Conclusion
Le nouvel arrangement pour le taux réduit de TVA de 6% sur les travaux de démolition et de reconstruction est de depuis le 29 juillet 2025 en vigueur, avec une tolérance administrative pour l'application à partir du 1er juillet 2025. Les mesures existantes sont en grande partie maintenues, mais il y a une exclusion supplémentaire applicable pour les travaux relatifs à l'installation d'un chauffage central fonctionnant à l'énergie solaire. combustibles fossiles.
En outre livraisons à 6% VAT sont à nouveau possibles sous conditions modifiées. Enfin, la condition 'seule maisonDésormais, l'évaluation se fait séparément pour chaque acheteur, ce qui offre une plus grande flexibilité pour les cohabitants.
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