De afgelopen weken en maanden is er heel wat onduidelijkheid ontstaan over de 6% btw-regeling voor afbraak en heropbouw van woningen. De programmawet van de regering-De Wever werd uiteindelijk midden juli dan toch aangenomen en op 29 juli 2025 verscheen de wet in het Belgisch Staatsblad. Sindsdien is de nieuwe regeling dus ook effectief van kracht.
In dit artikel staan we uitgebreid stil bij de wijzigingen van deze toch wel belangrijke maatregel voor de vastgoedsector.
1. Administratieve tolerantie voor inwerkingtreding op 1 juli 2025
De inwerkingtreding van de nieuwe definitieve regeling afbraak en heropbouw was voorzien op 1 juli 2025. Het zou zo dag op dag aansluiten met het uitdoven van de overgangsmaatregelingen na 30 juni.
Door politieke vertraging vond de wet echter pas uitvoering op 29 juli. Op initiatief van de Minister van Financiën zal de btw-administratie echter tolerant zijn voor de toepassing van het verlaagd tarief met ingang vanaf 1 juli 2025, mits aan alle voorwaarden is voldaan.
Lees ook: ‘Administratieve tolerantie’ aangekondigd voor toepassing 6% btw bij sloop en heropbouw
2. Bestaande maatregelen blijven behouden (met uitsluiting van bepaalde werken)
De drie maatregelen die al bestonden op 30 juni 2025, en die allen betrekking hadden op werken in onroerende staat aan afgebroken en heropgebouwde woningen, blijven bestaan met de gekende voorwaarden.
Samengevat gaat het om volgende regelingen met de belangrijkste (sociale) voorwaarden:
De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door:
- Een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen
- Enige eigen woning van de bouwheer en domicilie;
- Maximale oppervlakte van 200 m²;
- Voorwaarden voldaan tot 31/12 van het vijfde jaar volgend op het jaar van ingebruikname;
- Indiening verklaring 111/1 vóór enige opeisbaarheid btw.
- Een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de woning voor minstens 15 jaar zal verhuren aan een erkende instantie voor sociale huisvestiging, al dan niet middels beheersmandaat
- Huurcontract gesloten met genoemde instantie voor een periode van minstens 15 jaar;
- Geen oppervlaktevereiste;
- Indiening verklaring 111/2 vóór enige opeisbaarheid btw.
- Een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de woning voor minstens 15 jaar zal verhuren aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie zal hebben
- Rechtstreekse verhuur aan een privépersoon voor minstens 15 jaar;
- Domicilievereiste van de huurder;
- Maximale oppervlakte van 200 m²;
- Indiening verklaring 111/5 vóór enige opeisbaarheid btw.
Vanaf 1 juli 2025 is er wel een bijkomende uitsluiting van toepassing voor werken die betrekking hebben op de installatie van centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen.
Concreet zullen de werken die betrekking hebben op het specifieke gedeelte van deze installatie, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een gasketel, onderhevig zijn aan 21% btw. Deze uitsluiting komt dus in het rijtje van de bestaande uitsluitingen van het verlaagd tarief, zoals tuinwerkzaamheden en de aanleg van een zwembad.
3. Leveringen aan 6% btw terug mogelijk (onder aangepaste voorwaarden)
Vanaf 1 juli 2025 zal het opnieuw mogelijk worden voor leveranciers/bouwpromotoren om heropgerichte woningen te leveren aan 6% btw. Meer specifiek gaat het over:
- de verkoop van reeds heropgerichte woningen
- of de verkopen op plan
Los van bepaalde overgangsmaatregelen bestond er in het verleden al een maatregel voor leveringen, maar vond die een einde op 31 december 2023. Deze maatregel wordt nu met aangepaste (sociale) voorwaarden opnieuw ingevoerd en zelfs uitgebreid.
- Voorheen kwamen enkel de leveringen aan natuurlijke personen in aanmerking waarbij de woning hun enige eigen woning was.
- Voortaan komen ook de andere bestemmingen in aanmerking voor het verlaagd tarief in het geval van een levering, namelijk wanneer de verkrijger de woning bestemt voor sociale verhuur of de verhuur aan een natuurlijk persoon voor privébewoning.
Volgende leveringen kunnen dus plaatsvinden aan het tarief van 6% btw:
De levering van een heropgebouwde woning door een natuurlijk persoon of rechtspersoon aan:
- een natuurlijk persoon die de woning zelf zal bewonen
- Enige eigen woning van de verkrijger en domicilie;
- Maximale oppervlakte van 175 m²;
- Voorwaarden voldaan tot 31/12 van het vijfde jaar volgend op het jaar van ingebruikname;
- Indiening gezamenlijke verklaring 111/3-1 juli 2025 vóór enige opeisbaarheid btw, tenzij in geval van verkoop op plan uiterlijk op datum levering (voorlopige oplevering).
- een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de woning voor minstens 15 jaar zal verhuren aan een erkende instantie voor sociale huisvestiging, al dan niet middels beheersmandaat
- Huurcontract gesloten met genoemde instantie voor een periode van minstens 15 jaar;
- Geen oppervlaktevereiste;
- Indiening gezamenlijke verklaring 111/3-1 juli 2025 vóór enige opeisbaarheid btw tenzij in geval van verkoop op plan uiterlijk op datum levering (voorlopige oplevering).
- een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de woning voor minstens 15 jaar zal verhuren aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie zal hebben
- Rechtstreekse verhuur voor minstens 15 jaar op basis van gesloten huurovereenkomsten;
- Domicilievereiste van de huurder;
- Maximale oppervlakte van 175 m²;
- Indiening gezamenlijke verklaring 111/3-1 juli 2025 vóór enige opeisbaarheid btw, tenzij in geval van verkoop op plan uiterlijk op datum levering (voorlopige oplevering).
Merk op dat ook hier de centrale verwarming op fossiele brandstoffen die in de woning zou geïnstalleerd zijn en dus deel uitmaakt van de levering, onderworpen zal zijn aan 21% btw in plaats van 6%.
Wanneer er bijvoorbeeld een woning wordt geleverd met een verwarmingsinstallatie op gas zal de prijs of de schijf waarin deze levering vervat zit moeten opgesplitst worden per tarief. De maatstaf van heffing van de installatie is gelijk aan de prijs die doorgaans zou betaald worden voor zo’n installatie.
4. Nieuwe beoordelingswijze voorwaarde ‘enige’ woning
Bij toepassing van sommige van deze maatregelen is de vereiste dat de woning de enige woning is van de bouwheer/verkrijger-natuurlijk persoon.
De programmawet verandert hoe deze vereiste moet worden beoordeeld als de woning wordt gekocht door meerdere personen om er samen in te wonen, ongeacht de samenlevingsvorm (feitelijk samenwonend, wettelijk samenwonend, huwelijk,…).
Afzonderlijke beoordeling per koper
Vanaf 01/07/2025 moet de voorwaarde ‘enige’ woning beoordeeld worden per koper afzonderlijk.
Vroeger gebeurde dit steeds gezamenlijk wanneer de betrokken personen wettelijk zouden samenwonen of gehuwd zouden zijn. Dit had het ongewenste effect dat bepaalde personen uitgesloten werden van het verlaagd tarief omwille van het verhinderd bezit door een andere persoon waarmee zou worden samengewoond.
Verschillende tarieven
In de praktijk kan dat er dus toe leiden dat de verrichte werken in onroerende staat of levering onderworpen kunnen zijn aan verschillende tarieven naargelang de situatie van de bouwheren/verkrijgers.
De leverancier zal daarom zijn factuur moeten opsplitsen naargelang de eigendomsverhouding van opdrachtgevers/kopers. De eigendomsverhouding zal in het geval van werken in onroerende staat blijken uit de nieuwe verklaring 111/1-1 juli 2025 en in het geval van een levering uit de aankoopakte alsook uit de ingediende verklaring 111/3-1 juli 2025.
Wanneer gebeurt de beoordeling?
De beoordeling van de voorwaarde enige woning gebeurt bij ingebruikneming van de heropgerichte woning. De nieuwe beoordelingswijze is van toepassing voor ingebruiknemingen vanaf 1 juli 2025.
Het gevolg is dat, voor lopende projecten afbraak en heropbouw waar er voorheen sprake was van een uitsluiting van het verlaagd tarief ten aanzien van gehuwden of wettelijk samenwonenden, vanaf 1 juli 2025 een van deze personen toch in aanmerking kan komen voor het verlaagd tarief ten belope van zijn of haar eigendomsdeel, zolang de woning niet in gebruik is genomen.
Dit is sowieso het geval voor de btw die opeisbaar wordt na voormelde datum. De administratie aanvaardt ook een regularisatie voor het verleden. In dat geval moet deze persoon alsnog de toepasselijke verklaring indienen.
5. Wanneer moet welke verklaring worden ingediend?
De toepassing van het verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van een woning is formeel onderhevig aan de tijdige indiening van de juiste verklaring op MyMinfin. Van zodra de verklaring is ingediend, krijg je een ontvangstbevestiging met daarop een uniek referentienummer dat op elke factuur en overeenkomst moet vermeld worden.
De nieuwe verklaringen (111/X-1 juli 2025) zullen vermoedelijk pas beschikbaar zijn vanaf oktober 2025. Daarom aanvaardt de administratie tot en met 31 december 2025 dat er een vervangende vermelding wordt gebruikt op elke factuur, verkoopovereenkomst of akte. Indien toepasselijk dient de eigendomsverhouding aangetoond te worden met een eigen geschreven verklaring.
Van zodra online beschikbaar, moet de toepasselijke verklaring alsnog worden ingediend en dit uiterlijk op 31/01/2026.
Conclusie
De nieuwe regeling voor het verlaagd btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw is sinds 29 juli 2025 van kracht, met een administratieve tolerantie voor de toepassing vanaf 1 juli 2025. De bestaande maatregelen blijven grotendeels behouden, maar er is een bijkomende uitsluiting van toepassing voor werken die betrekking hebben op de installatie van centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen.
Ook leveringen aan 6% btw zijn opnieuw mogelijk onder aangepaste voorwaarden. Tot slot wordt de voorwaarde ‘enige woning’ voortaan per koper afzonderlijk beoordeeld, wat meer flexibiliteit biedt voor samenwonenden.
Heb je vragen over de btw-regeling voor afbraak en heropbouw?
Onze pro experts staan klaar om je te helpen en proactief te adviseren.