Depuis le 1er janvier 2024, le taux réduit de TVA de 6% pour la démolition et la reconstruction d'habitations dans toute la Belgique est définitivement inscrit dans la législation sur la TVA. La réglementation finale est une fusion de l'ancienne réglementation applicable dans 32 centres urbains spécifiques et de la réglementation temporaire applicable à l'ensemble du territoire belge qui a pris fin à la fin de 2023.
Outre le fait que le régime uniforme est désormais toujours applicable dans toute la Belgique, il présente certaines limites importantes. En particulier, le fait que les livraisons de maisons démolies et reconstruites ne puissent plus bénéficier du taux réduit était une épine dans le pied du secteur de la construction et de l'immobilier. En effet, le taux réduit pour les livraisons résidentielles ne s'appliquera plus à partir de 2024. Seuls les projets commencés en 2023 sont encore éligibles, à condition que la TVA soit due avant la fin de l'année 2024.
En outre, il n'était plus possible pour les investisseurs - personnes physiques ou sociétés - de reconstruire un bien immobilier dans les 32 centres urbains au taux réduit et de le louer ensuite.
Par conséquent, dans le cadre de ses moyens budgétaires et sous la pression du secteur de la construction, le régime va être relancé et le gouvernement a déposé un projet de loi visant à l'étendre à la démolition et à la reconstruction d'un bien immobilier destiné à être loué à des particuliers. Ce projet de loi devrait être adopté avec une quasi-certitude, étant donné que le cabinet restreint a déjà donné son accord. Toutefois, les termes expliqués ci-dessous sont susceptibles de faire l'objet de modifications ultérieures.
Location de longue durée à des particuliers : quelles sont les conditions ?
La démolition et la reconstruction d'un logement destiné à la location à des particuliers repose en grande partie sur les mêmes conditions de terrain que ce qui est déjà prévu aujourd'hui pour la démolition et la reconstruction de logements destinés à la location à caractère social. Ainsi, la démolition et la reconstruction doivent être effectuées par la même personne sur la même parcelle cadastrale. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une société. Le logement ne peut avoir qu'une surface habitable maximale de 200 m² et la personne physique locataire doit y établir son domicile sans délai au début du bail.
Il est important de noter que seul le constructeur peut bénéficier de l'extension et que, par conséquent, seuls les projets de construction pour la location directe entre le constructeur et le locataire privé sont éligibles au taux réduit. Cela signifie, entre autres, qu'il ne sera pas possible pour les promoteurs immobiliers de livrer un bien à la TVA 6% si l'acheteur devait l'affecter à la location privée. En effet, le constructeur (promoteur immobilier) n'est pas le propriétaire. En outre, l'obtention et le maintien du taux réduit sont subordonnés à la mise en location du bien pendant au moins 15 ans. Il peut s'agir d'une série de locations consécutives avec un intervalle raisonnable et justifiable entre elles. Cette période de location est prouvée sur la base des baux enregistrés.
Outre les conditions de terrain, il existe également des conditions de forme familières. Par exemple, le avant seule possibilité de réclamer la TVA en ce qui concerne la démolition et la reconstruction, une déclaration doit être introduite en ligne par le bailleur avec une copie du permis de construire et du (des) contrat(s) de construction en annexe. Une copie de la déclaration avec un numéro de référence unique est ensuite envoyée par le constructeur-bailleur aux prestataires de services, qui doivent se référer au numéro susmentionné sur chaque facture pour pouvoir appliquer le taux réduit. Après l'accomplissement de cette formalité, le taux réduit de TVA est possible sur les travaux immobiliers pour lesquels la TVA devient exigible au plus tard jusqu'au 31/12 de l'année de la première mise en service du bien.
À partir de quand cette extension s'applique-t-elle ?
Le présent projet de loi prévoit une entrée en vigueur à partir du 01/06/2024. Concrètement, cela signifie que les projets de construction destinés à la location qui remplissent les conditions mentionnées plus haut ne peuvent bénéficier du taux réduit qu'à partir de cette date. Aucun problème ne se pose donc pour les projets commencés après cette date.
Il reste donc à savoir comment seront traités les projets déjà en cours. La réponse dépend de la localisation du bien dans l'un des 32 centres urbains visés par l'ancien régime :
La propriété est située dans l'une des 32 villes ciblées et le permis de construire a été déposé avant le 31/12/2023.
- Les anciennes dispositions du régime restent applicables pour la TVA due jusqu'au 31/12/2024.
- Les nouvelles dispositions du régime sont applicables à la TVA due à partir du 01/01/2025.
- Le bien répond aux conditions foncières ? 6% TVA si la déclaration est déposée avant le 31/03/2025.
- Le bien ne remplit pas les conditions d'utilisation ? 21% btw.
Le bien n'est pas situé dans l'une des 32 villes susmentionnées et/ou le permis de construire a été déposé après le 31/12/2023.
- Le bien répond aux conditions foncières de l'extension.
- 21% TVA si elle est due avant le 01/06/2024.
- 6% TVA si elle est due après le 01/06/2024 à condition que la déclaration ait été déposée avant le 31/03/2025.
- La propriété ne remplit pas les conditions foncières de l'extension.
- 21%, quelle que soit la date d'échéance.
La manière dont le taux réduit de TVA peut être obtenu pour les logements destinés à la location empêche donc les projets qui étaient initialement destinés à la vente et qui, par exemple, seraient réaffectés à la location en l'absence de ventes, de bénéficier du taux réduit.
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