Uitbreiding 6% btw voor afbraak en heropbouw naar woningen bestemd voor verhuur aan particulieren

Update: 17/06/2024

Sinds 1 januari 2024 is het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen over heel België definitief verankerd in de btw-wetgeving. De definitieve regeling is een samensmelting van de oude regeling die van toepassing was in 32 specifieke stedelijke centra en de tijdelijke regeling van toepassing het hele Belgische grondgebied die een einde kende eind 2023. 

Afgezien van het feit dat de uniforme regeling nu steeds van toepassing is over heel België, kent deze toch een aantal belangrijke beperkingen. Voornamelijk het feit dat de leveringen van afgebroken en heropgebouwde woningen niet langer het verlaagd tarief kunnen genieten was een doorn in het oog van de bouw- en vastgoedsector. Het verlaagd tarief voor leveringen van woningen is immers niet langer van toepassing vanaf 2024. Enkel projecten opgestart in 2023 komen nog in aanmerking mits de btw opeisbaar wordt voor eind 2024. 

Daarnaast was het voor investeerders-natuurlijke personen of vennootschappen niet langer mogelijk om in de 32 stedelijke centra een woning herop te richten aan het verlaagd tarief om deze daarna te verhuren.  

Binnen haar budgettaire mogelijkheden en onder druk van de bouwsector gaat de regeling daarom opnieuw op de schop en beslist de regering om deze uit te breiden naar de afbraak en heropbouw van woningen bestemd voor verhuur aan particulieren. Hierna wordt toegelicht wie hiervan gebruik kan maken en onder welke voorwaarden.

Langdurende verhuur aan particulieren: wat zijn de voorwaarden? 

De afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor verhuur aan particulieren wordt grotendeels gesteund op dezelfde grondvoorwaarden als wat vandaag reeds voorzien is voor afbraak en heropbouw van woningen bestemd voor verhuur met sociaal karakter. Zo moet de afbraak en heropbouw gebeuren door dezelfde persoon op eenzelfde kadastrale perceel. Dit kan een natuurlijk persoon zijn maar ook een vennootschap. De woning mag slechts een bewoonbare oppervlakte hebben van maximaal 200 m² en de natuurlijk persoon-huurder moet bij aanvang van de huur er zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen.  

Belangrijk om te weten is dat enkel de bouwheer gebruik kan maken van de uitbreiding en dus enkel de bouwprojecten voor de rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de particuliere huurder in aanmerking komen voor het verlaagd tarief. Dit betekent onder andere dat het niet mogelijk zal zijn voor projectontwikkelaars om een woning te leveren aan 6% btw indien de koper deze zou bestemmen voor particuliere verhuur. De bouwheer (projectontwikkelaar) is immers niet de verhuurder. Bovendien is het verkrijgen en het behoud van het verlaagd tarief op voorwaarde dat de woning minstens voor 15 jaar verhuurd wordt en dat de huurder er zijn domicilie vestigt. Dit kan weliswaar een reeks van opeenvolgende huren zijn met een redelijke en verantwoordbare tussenperiode. Deze huurperiode wordt aangetoond op basis van de geregistreerde huurovereenkomsten. 

Naast de grondvoorwaarden zijn er ook opnieuw een aantal vertrouwede vormvoorwaarden. Zo moet vóór enige opeisbaarheid van de btw met betrekking tot de afbraak en heropbouw online een verklaring 111/5 ingediend worden door de verhuurder met als bijlage een kopie van de omgevingsvergunning en aannemingscontract(en). Een afschrift van de verklaring met daarop een uniek referentienummer wordt dan door de bouwheer-verhuurder telkens bezorgd aan de dienstverrichters die op elke factuur moeten verwijzen naar voormeld nummer om het verlaagd tarief te kunnen toepassen. Nadat deze formaliteit is vervuld is het verlaagd btw-tarief mogelijk op werken in onroerende staat waarvoor de btw opeisbaar wordt tot uiterlijk 31/12 van het jaar waarin de woning voor het eerst werd in gebruik genomen.  

Vanaf wanneer is deze uitbreiding van toepassing? 

Deze nieuwe regelging gaat in op 01/06/2024. Dit betekent concreet dat bouwprojecten bestemd voor verhuur die voldoen aan de eerder vermelde voorwaarden slechts van het verlaagd tarief kunnen genieten vanaf deze datum. Voor projecten die worden opgestart na deze datum stelt er zich dus geen probleem. 

Rest dan nog de vraag hoe er zal worden omgesprongen met de reeds lopende projecten. Het antwoord hierop hangt af van het feit of de woning gelegen is in één van de 32 stedelijke centra zoals bedoeld in de oude regeling of niet: 

De woning is gelegen in één van de bedoelde 32 steden en de bouwvergunning werd ingediend uiterlijk op 31/12/2023.

• De oude bepalingen van de regeling blijven van toepassing voor btw opeisbaar tot 31/12/2024 mits tijdig een verklaring 111/4 werd ingediend.
• De nieuwe bepalingen van de regeling zijn van toepassing voor btw opeisbaar vanaf 01/01/2025.
  • Woning voldoet aan de grondvoorwaarden? 6% btw indien verklaring 111/5 wordt ingediend uiterlijk op 31/03/2025.
  • Woning voldoet niet aan de grondvoorwaarden? 21% btw.

De woning is niet gelegen in één van de bedoelde 32 steden en/of de bouwvergunning werd ingediend na 31/12/2023 

• De woning voldoet aan de grondvoorwaarden van de uitbreiding.
  • 21% btw indien opeisbaar vóór 01/06/2024.
  • 6% btw indien opeisbaar na 01/06/2024 mits verklaring 111/5 werd ingediend vóór 31/03/2025.
• De woning voldoet niet aan de grondvoorwaarden van de uitbreiding.
  • 21% ongeacht datum opeisbaarheid.

Voor alle duidelijkheid wordt de btw opeisbaar op moment van het uitreiken van een factuur door de dienstverrichter of op moment van ontvangst van een betaling mocht dit de uitreiking van de factuur vooraf gaan.

De wijze waarop het verlaagd btw-tarief kan bekomen worden voor woningen bestemd voor verhuur verhindert dus dat projecten die initieel bestemd waren voor verkoop en die bijvoorbeeld bij uit uitblijven van verkoop zouden herbestemd worden voor verhuur, van het verlaagd tarief zouden kunnen genieten. 

Aarzel zeker niet ons  hier  te contacteren bij vragen. 

Vragen over de toepassing van de nieuwe regeling?  Maak dan hier een afspraak met onze pro experts!