Jusqu'à la fin de l'année 2023, il était possible pour les promoteurs immobiliers de vendre des maisons reconstruites après démolition au taux de TVA réduit de 6% sous certaines conditions. Toutefois, pour les projets ayant débuté en 2023 ou avant, le législateur a prévu un régime transitoire permettant à la TVA sur les acomptes facturés en 2024 de bénéficier encore du taux réduit.
Présentation de la déclaration 111/3-2024 pour les projets de démolition et de reconstruction en régime de transition
L'une des conditions pour bénéficier du taux réduit est l'introduction d'une déclaration conjointe 111-3 par le vendeur et l'acheteur. Pour les projets en cours, cette déclaration peut déjà avoir été introduite en 2023 ou avant, de sorte que, en règle générale, cette condition est remplie. Toutefois, l'administration a décidé qu'une nouvelle déclaration 111/3-2024 doit être introduite pour les projets en régime transitoire et que cette déclaration 111/3-2024 doit être introduite pour les projets en régime transitoire. au plus tard le 30/06/2024.
De quoi s'agit-il ?
En vertu de la réglementation définitive relative à la démolition et à la reconstruction des habitations en vigueur depuis le 1er janvier 2024, il n'est plus possible pour les promoteurs immobiliers de vendre des habitations au taux réduit de TVA de 6%. Toutefois, le législateur a prévu un régime transitoire selon lequel les projets - dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 2023 - peuvent encore bénéficier du taux réduit et ce, pour la TVA qui devient exigible avant le 31/12/2024.
Ceci à condition que le vendeur et l'acheteur introduisent une déclaration commune 111-3 via MyMinfin et que le numéro de référence obtenu par la suite soit mentionné sur tous les documents pertinents. Pour les ventes sur plan pour lesquelles la TVA est déjà due en 2023 ou avant, une déclaration 111/3 a déjà été introduite. Toutefois, l'administration a décidé que pour ces projets en cours sous le régime transitoire, une nouvelle déclaration 111/3-2024 doit encore être introduite pour toute la TVA qui est devenue ou deviendra exigible en 2024. Cette déclaration doit être déposée au plus tard le 30/06/2024. Par conséquent, deux déclarations 111/3 doivent toujours être introduites pour les projets déjà entamés.
Que faut-il donc faire concrètement ?
Le développeur peut être confronté aux situations suivantes :
Situation 1 : J'ai conclu un contrat d'achat en 2023 ou plus tôt pour une maison en construction (après démolition) pour laquelle les disques seront facturés au taux réduit de 6% en 2024. Le permis de construire a été déposé au plus tard le 30/06/2023 et j'ai déjà déposé une déclaration 111-3 auprès de l'acheteur au plus tard fin 2023. Le numéro de référence obtenu a été repris sur tous les documents pertinents émis (conventions, factures, actes...).
- Il s'agit d'un projet relevant du régime transitoire. Du 01/01/2024 au 31/12/2024 La TVA est ou sera payable au taux réduit de 6%.
- Toutefois, une nouvelle déclaration commune 111/3-2024 doit être introduite par l'acheteur et le vendeur au plus tard le 30/06/2024. Précision : une nouvelle déclaration doit également être introduite pour les projets qui se sont terminés en 2024 et pour lesquels la dernière tranche a été imputée avant le 30/06/2024 !
- Pour votre information, la déclaration sur MyMinfin ne mentionne pas explicitement 111/3-2024 mais simplement 111/3. Après l'introduction de la nouvelle déclaration, un nouveau numéro de référence sera également obtenu. Ce numéro devra être mentionné sur chaque document à partir de ce moment. Si vous n'avez pas encore reçu de nouveau numéro de référence pour 2024, mais que vous facturez entre-temps, vous pouvez utiliser l'ancien numéro de référence (que vous avez obtenu lors de l'introduction de la première déclaration). Il s'agit d'une tolérance administrative. Par conséquent, les projets qui ont pris fin en 2024, et ce avant l'introduction de la nouvelle déclaration, ne mentionneront le nouveau numéro de référence sur aucun document.
Situation 2 : Je développe un projet immobilier qui répond aux conditions de démolition et de reconstruction et j'ai déposé le permis de construire avant le 30/06/2023. Les travaux ont déjà commencé et je trouve un acheteur en 2024.
- Les disques facturés entre le 01/01/2024 et le 31/12/2024 peuvent bénéficier du taux réduit de 6% moyennant le dépôt d'une déclaration commune 111/3-2024. Cette déclaration doit être introduite avant l'exigibilité de la TVA sur la première écriture (ou, en d'autres termes, avant l'émission de la première facture à l'acheteur ou la réception d'un paiement). La date limite du 30/06/2024 n'est donc pas pertinente.
- Après l'introduction de la déclaration, le numéro de référence obtenu doit être mentionné sur chaque document (y compris les factures de vente émises).
- La TVA qui devient exigible après le 31/12/2024 aura le taux normal de 21% au lieu de 6%.
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