Tot en met eind 2023 was het voor projectontwikkelaars mogelijk om na afbraak heropgerichte woningen onder bepaalde voorwaarden te verkopen aan het verlaagd btw-tarief van 6%. De wetgever heeft voor projecten die opgestart waren in 2023 of eerder evenwel in een overgangsregeling voorzien waarbij de btw op de in 2024 in rekening gebrachte schijven alsnog van het verlaagd tarief kunnen genieten.
Indiening verklaring 111/3-2024 voor projecten afbraak en heropbouw in de overgangsregeling
Een van de voorwaarden om het verlaagd tarief te kunnen genieten, is de indiening van een gezamenlijke verklaring 111-3 door verkoper en koper. Voor lopende projecten kan deze verklaring reeds ingediend zijn in 2023 of eerder zodat in regel aan deze voorwaarde voldaan is. De administratie heeft evenwel beslist dat voor de projecten in de overgangsregeling een nieuwe verklaring 111/3-2024 moet worden ingediend en dit uiterlijk op 30/06/2024.
Waarover gaat het?
Onder de definitieve regeling voor afbraak en heropbouw van woningen die sinds 1 januari 2024 in voege is, is het voor projectontwikkelaars niet langer mogelijk om woningen te verkopen aan het verlaagd btw-tarief van 6%. De wetgever heeft evenwel in een overgangsregeling voorzien waarbij projecten – waarvoor de bouwvergunning is ingediend vóór 1 juli 2023 – toch nog kunnen genieten van het verlaagd tarief en dit voor de btw die opeisbaar wordt vóór 31/12/2024.
Dit op voorwaarde dat de verkoper en koper een gezamenlijke verklaring 111-3 indienen via MyMinfin en het daarna bekomen referentienummer op alle relevante stukken wordt vermeld. Voor verkopen op plan waarvoor reeds btw opeisbaar is geworden in de loop van 2023 of eerder, werd reeds een verklaring 111/3 ingediend. De administratie heeft evenwel beslist dat voor de deze lopende projecten onder de overgangsregeling er alsnog een nieuwe verklaring 111/3-2024 moet worden ingediend voor alle btw die in 2024 opeisbaar is geworden, of zal worden. Deze verklaring dient uiterlijk vóór 30/06/2024 ingediend te worden. Bijgevolg moet er voor reeds opgestarte projecten steeds twee verklaringen 111/3 worden ingediend.
Wat moet er nu concreet gebeuren?
In hoofde van de projectontwikkelaar kunnen volgende situaties zich voordoen:
Situatie 1: ik sloot in 2023 of eerder een koopovereenkomst voor een woning in oprichting (na afbraak) waarvoor in 2024 schijven in rekening zullen gebracht worden aan het verlaagd tarief van 6%. De bouwvergunning werd uiterlijk ingediend op 30/06/2023 en ik diende uiterlijk eind 2023 samen met de koper reeds een verklaring 111-3 in. Het bekomen referentienummer werd opgenomen op alle relevante stukken die werden uitgereikt (overeenkomsten, facturen, aktes…).
- Het betreft een project onder de overgangsregeling, dus in de periode 01/01/2024 tot 31/12/2024 is of zal er btw opeisbaar (ge)worden (zijn) aan het verlaagd tarief van 6%.
- Er dient echter een nieuwe gezamenlijke verklaring 111/3-2024 ingediend te worden door koper en verkoper en dit uiterlijk op 30/06/2024. Ter verduidelijking: ook voor de projecten die in 2024 een einde hebben gevonden en waarvoor vóór 30/06/2024 de laatste schijf in rekening werd gebracht moet nog een nieuwe verklaring worden ingediend!
- Ter info, de verklaring op MyMinfin noemt niet expliciet 111/3-2024 maar gewoon 111/3. Na indiening van de nieuwe verklaring zal ook een nieuw referentienummer bekomen worden. Dit nummer dient vanaf dan op elk stuk vermeld te worden. Heb je nog geen nieuw referentienummer voor 2024 ontvangen, maar factureer je in tussentijd wel, dan mag je gebruik maken van het oud referentienummer (dat je bij indiening van de eerste verklaring hebt verkregen). Dit betreft een administratie tolerantie. De projecten die in 2024 een einde hebben gevonden, en dit voor indiening van de nieuwe verklaring, zal bijgevolg geen enkel stuk melding maken van het nieuw referentienummer.
Situatie 2: ik ontwikkel een vastgoedproject die voldoet aan de voorwaarden voor afbraak en heropbouw en diende uiterlijk op 30/06/2023 de bouwvergunning in. De werken vingen reeds aan en in de loop van 2024 vind ik een koper.
- De schijven die tussen 01/01/2024 en 31/12/2024 in rekening worden gebracht, kunnen van het verlaagd tarief van 6% genieten mits een gezamenlijke verklaring 111/3-2024 wordt ingediend. Deze verklaring moet worden ingediend vóór de btw op de eerste schrijf opeisbaar wordt (of m.a.w. vóór uitreiking van de eerste factuur aan de koper of ontvangst van een betaling). De deadline van 30/06/2024 is hier dus niet van belang.
- Na indiening van de verklaring dient het bekomen referentienummer op elk stuk vermeld te worden (o.a. uitgereikte verkoopfacturen).
- De btw die opeisbaar wordt na 31/12/2024 zal het standaard tarief van 21% kennen in plaats van 6%.
Aarzel zeker niet ons hier te contacteren bij vragen.
Nog niet helemaal duidelijk wat er precies moet gebeuren voor jouw vastgoedproject? Maak dan hier een afspraak met onze pro experts!
