Enkele specifieke vastgoedtransacties en hun fiscale behandeling

Voor bepaalde vastgoedtransacties gelden er specifieke fiscale spelregels. In dit artikel gaan we er dieper op in.

1. Ruil

De ruil van twee of meer onroerende goederen is een bijzondere rechtsfiguur. Juridisch gaat het immers om een dubbele overdracht.

In beginsel wordt een ruil ook op fiscaal vlak gezien als twee verkopen: elke partij draagt een onroerend goed over en verkrijgt er een ander in de plaats. Zonder correctiemechanisme zou dit leiden tot de heffing van verkooprechten op beide overdrachten, telkens op de waarde van het verkregen goed. Om die buitensporige belastingdruk te vermijden, voorziet de regelgeving echter dat het verkooprecht slechts wordt geheven op de waarde van het onroerend goed dat aanleiding geeft tot de heffing van het hoogste recht.

Concreet betekent dit dat bij een ruil tussen twee onroerende goederen slechts éénmaal verkooprecht verschuldigd is. De lagere heffing wordt fiscaal als het ware ‘geneutraliseerd’. Wanneer de goederen een gelijke waarde hebben, wordt het verkooprecht uiteraard berekend op die gemeenschappelijke waarde.

Let op: deze regeling is enkel van toepassing indien beide onroerende goederen onder registratierechten (verkooprecht) worden verkocht. Indien één van de te ruilen onroerende goederen een nieuwbouw betreft, waarop btw van toepassing is, zal dit regime niet van toepassing zijn. In dit geval zal er zowel btw (op de nieuwe woning) als verkooprecht (op de bestaande woning) verschuldigd zijn.

2. Aankoop van een pand met een gemengde bestemming

Wie een woning koopt die (deels) een beroepsfunctie heeft (zoals een handelswoning, praktijkruimte of gemengd gebouw) vraagt zich vaak af welk verkooprecht van toepassing is.

De kwalificatie van het onroerend goed als woning heeft immers belangrijke gevolgen voor het toepasselijke verkooprecht en de toepassing van het verlaagd tarief van 2% in het kader van de aankoop van de enige, eigen woning.

2.1. Wanneer is een pand hoofdzakelijk een woning?

Een onroerend goed wordt voor wat betreft de toepassing van het verkooprecht als woning beschouwd wanneer het hoofdzakelijk bestemd is voor bewoning. Dat is het geval wanneer een eventuele beroeps- of andere niet-woonfunctie slechts bijkomstig of ondergeschikt is aan het woongedeelte.

Typische voorbeelden hiervan zijn een woning waarin één kamer wordt verhuurd, een huis met een kleine praktijkruimte of een woning met een aparte garage die als aanhorigheid wordt beschouwd. In dergelijke situaties kan, mits voldaan is aan de overige voorwaarden, het verlaagd tarief in het verkooprecht worden toegepast op het volledige pand. Een opsplitsing van de prijs is in dat geval niet aan de orde.

Anders is het wanneer de niet-woonfunctie structureel en evenwaardig is aan de woonfunctie. Dat kan het geval zijn wanneer het beroepsgedeelte en het woongedeelte qua oppervlakte, waarde of gebruiksintensiteit ongeveer gelijk zijn, zoals bij een handelspand met woonst erboven. In die situatie is het pand niet hoofdzakelijk bestemd voor bewoning en wordt het niet automatisch als woning behandeld.

2.2. Kan een pand met gemengde bestemming worden opgesplitst?

Wanneer wonen en werken naast elkaar bestaan en geen van beide functies ondergeschikt is, kan het pand onder bepaalde voorwaarden fiscaal opgesplitst worden. Dat betekent dat het woongedeelte afzonderlijk aan het verlaagd tarief kan worden belast en het beroepsgedeelte aan het gewone tarief.

Een dergelijke opsplitsing is enkel mogelijk indien:

• het woon- en beroepsgedeelte als onderscheiden delen kunnen worden afgebakend,
• beide delen juridisch zelfstandig kunnen worden beschouwd,
• en in de aankoopakte een duidelijke prijsverdeling wordt opgenomen tussen beide delen.

Is aan deze voorwaarden niet voldaan? Dan wordt het volledige pand belast aan het gewone tarief (i.e. 12%).

2.3. Niet alleen de huidige, maar ook de toekomstige bestemming telt

Bij de beoordeling van het toepasselijke tarief kijkt de fiscus niet uitsluitend naar de huidige toestand van het pand, maar ook naar de bestemming die de koper eraan wil geven na de aankoop. Een pand dat vandaag volledig als handelszaak wordt gebruikt, kan toch kwalificeren als woning indien de koper het pand zal gebruiken voor bewoning en die wijziging mogelijk is met enkel normale onderhouds- of herstellingswerken.

Omgekeerd geldt dat een pand dat bij aankoop een zuivere woning is, maar volledig zal worden gebruikt voor een beroepsactiviteit, niet in aanmerking komt voor het verlaagd tarief. In dat geval kan immers niet voldaan worden aan de verplichting tot effectieve bewoning en inschrijving op het adres.

Wanneer het pand na aankoop zowel voor bewoning als voor beroepsdoeleinden zal worden gebruikt, wordt opnieuw gekeken naar welke functie overheerst. Is bewoning de hoofdbestemming, dan kan het verlaagd tarief behouden blijven, eventueel voor het geheel of voor het woongedeelte, afhankelijk van de concrete situatie.

3. Verlenging van een recht van opstal of vruchtgebruik

Wanneer privépersonen en vennootschappen samen investeren in onroerend goed, wordt vaak gewerkt met tijdelijke zakelijke rechten zoals het vruchtgebruik of het recht van opstal. De beperkte duurtijd van deze rechten maakt dat partijen op enig moment worden geconfronteerd met de vraag of een verlenging aangewezen is.

Daarbij spelen niet alleen juridische aspecten een rol, maar zijn er ook belangrijke fiscale aandachtspunten.

3.1. Vruchtgebruik

Een vaak gebruikte structuur in de vastgoedpraktijk is die waarbij privépersonen de blote eigendom verwerven en hun vennootschap het vruchtgebruik. Dit vruchtgebruik wordt voor een vooraf bepaalde termijn gevestigd, die in de praktijk soms te kort blijkt. In dat geval kan een verlenging zich opdringen.

De impact op vlak van registratierechten van een dergelijke verlenging werd lange tijd betwist. De Vlaamse Belastingdienst verdedigde het standpunt dat een verlenging diende te worden gelijkgesteld met de vestiging van een nieuw vruchtgebruik, met als gevolg de heffing van het verkooprecht van 12% in het Vlaamse Gewest.

Het Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 24 januari 2025 evenwel definitief geoordeeld dat een conventionele verlenging van een bestaand vruchtgebruik geen overdracht of vestiging van een vruchtgebruik inhoudt, maar enkel een wijziging betreft van één van de modaliteiten ervan, met name de duurtijd. Bijgevolg is in dat geval slechts het algemeen vast recht van 50 euro verschuldigd, op voorwaarde dat de verlenging:

• plaatsvindt vóór het verstrijken van de oorspronkelijke duur van het vruchtgebruik (zoniet is het verkooprecht van 12% verschuldigd), en
• betrekking heeft op hetzelfde recht en dezelfde partijen en er dus niks fundamenteel gewijzigd wordt aan de overige modaliteiten van de overeenkomst.

3.2. Recht van opstal

Naast een vruchtgebruik, wordt in de praktijk ook vaak gewerkt met een recht van opstal, waarbij een of meerdere privépersonen eigenaar zijn van de grond en de (nog op te richten) constructies toebehoren aan de vennootschap. Ook een recht van opstal is een tijdelijk recht, zodat zich bij het verstrijken van de duurtijd de vraag stelt naar de verlenging ervan. Wanneer een recht van opstal afloopt en partijen beslissen dit recht te verlengen, zal deze overeenkomst onderworpen zijn aan het recht van 5%, berekend op de overeengekomen opstalvergoeding.

Een cruciaal aandachtspunt hierbij is het tijdig karakter van de verlenging. Om juridisch als een verlenging te kunnen worden beschouwd, moet deze plaatsvinden vóór het einde van de oorspronkelijk overeengekomen duurtijd van het opstalrecht. Gebeurt dit niet, dan dooft het opstalrecht immers uit.

Indien het opstalrecht vervalt zonder tijdige verlenging gaan de bouwwerken, die tijdens de duur van het opstalrecht door de opstalhouder werden opgericht, automatisch over naar de grondeigenaar, dewelke dan ook eigenaar van de gebouwen wordt.

Wordt het opstalrecht nadien opnieuw gevestigd, dan is geen sprake meer van een verlenging, maar van een hernieuwing. Juridisch gezien ontstaat hierdoor een volledig nieuw opstalrecht, los van het oorspronkelijke recht. De reeds bestaande opstallen bevinden zich op dat ogenblik in volle eigendom bij de grondeigenaar en moeten opnieuw worden overgedragen aan de opstalhouder.

Deze hernieuwing houdt daarom een aanzienlijk fiscaal risico in:

• De grondeigenaar dient de vennootschap te vergoeden voor de constructies, zo niet is potentieel een voordeel alle aard verschuldigd in de personenbelasting; en
• De gebouwen worden opnieuw overgedragen aan de vennootschap, waarbij het verkooprecht van 12% verschuldigd is op de waarde ervan.

Bijkomend is het ook hier belangrijk dat er sprake is van een verlenging waarbij enkel de duurtijd van het recht wordt aangepast en de overige modaliteiten ongewijzigd blijven.