Woning verkopen of verdelen na een relatiebreuk: wat met de registratierechten?

Wanneer je samen met je partner een bestaande woning aankoopt in Vlaanderen, betaal je bij de aankoop standaard 12% registratierechten (verkooprechten) op de aankoopprijs. Ongeacht of je feitelijk/wettelijk samenwonend of gehuwd bent, kan je, als je individueel aan de voorwaarden voldoet, genieten van het verlaagd tarief van 2%, met betrekking tot jouw deel.

Op dat moment is er meestal weinig aandacht voor de mogelijkheid dat de woning later opnieuw van eigenaar verandert door een relatiebreuk. Wanneer een relatie na de aankoop spaak loopt, kunnen de toepasselijke registratierechten echter een aanzienlijke financiële impact hebben. Zeker wanneer de breuk kort na de aankoop gebeurt.

Om die financiële kater te verlichten, voorziet de wetgever een aantal specifieke regelingen, onder meer bij een snelle wederverkoop en bij een verdeling van een onroerend goed, waarbij er tegemoetgekomen wordt aan de belastingplichtige.

Verdeelrecht

Loopt je relatie stuk, dan rijst de vraag wat er met de woning gebeurt. Wordt die verkocht, dan kan dat aan een derde zijn, maar evengoed wordt gekozen voor een interne regeling waarbij één partner de andere ‘uitkoopt’. Ook op fiscaal vlak heeft dat een verschillende impact.

Wanneer beide ex-partners samen eigenaar zijn van de woning, is de uitkoop door één van de partijen juridisch gezien geen verkoop, maar een afstand-verdeling.

In dat geval is geen verkooprecht verschuldigd, maar wel het zogenaamde verdeelrecht, dat in Vlaanderen 2,5% bedraagt. Dit verdeelrecht wordt verlaagd naar 1% indien voldaan is aan volgende voorwaarden:

• In geval van verdeling of afstand tussen ex-echtgenoten, na de echtscheiding, of indien deze uitwerking krijgt door de echtscheiding;
• In geval van verdeling of afstand tussen ex-wettelijke samenwonenden, op voorwaarde dat:
  • De verdeling of afstand plaatsvindt binnen de drie jaar na het officiële einde van de wettelijke samenwoning; én
  • De wettelijke samenwoning minstens één jaar onafgebroken heeft geduurd.

Als je enkel feitelijk samenwonend was, kan je niet van dit verlaagd recht genieten, en is het tarief van 2,5% sowieso van toepassing.

Dit verlaagde tarief, ook wel de ‘miserietaks’ genoemd, is niet enkel van toepassing op de gezinswoning, maar op elk onroerend goed waarvan de ex-partners samen eigenaar zijn.

Opgelet: indien de ene partner de andere volledig uitkoopt en na deze verdeling bijgevolg als enige eigenaar overblijft, zal het verdeelrecht berekend worden op de totale verkoopwaarde van de woning, niet enkel op het aandeel dat overgenomen wordt.

Teruggave van registratierechten in geval van snelle wederverkoop

Beslis je je woning snel na de aankoop opnieuw te verkopen? Dan kan je mogelijk een beroep doen op een teruggave van registratierechten bij snelle wederverkoop.

De Vlaamse regelgeving voorziet dat het verkooprecht dat bij de aankoop werd betaald geheel of gedeeltelijk kan worden teruggevraagd door de belastingplichtige wanneer het goed binnen een termijn van twee jaar opnieuw wordt verkocht. Deze teruggave gebeurt dus niet automatisch, maar moet expliciet door de belastingplichtige gevraagd worden.

Deze teruggave is bovendien begrensd en onderworpen aan strikte formele vereisten. Zo zal de teruggave beperkt zijn tot 3/5 (60%) van de betaalde registratierechten.

Wordt de woning verkocht voor een lagere prijs dan de aankoopprijs? Dan zal de teruggave berekend worden op de lagere verkoopprijs.

Daarnaast gelden een aantal bijkomende voorwaarden/aandachtspunten.

Termijn voor wederverkoop

De wederverkoop moet plaatsvinden binnen twee jaar, te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte tot datum van de authentieke verkoopakte. De termijn wordt dan ook van dag tot dag berekend.

De datum van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) is hierbij niet relevant. De woning moet effectief bij notariële akte verkocht zijn vóór het verstrijken van de tweejarige termijn.

Toepasselijk tarief bij aankoop

De teruggave is enkel mogelijk als bij de aankoop het normale verkooprecht van 12% werd betaald.

Wanneer bij de aankoop een verlaagd tarief werd toegepast (bijvoorbeeld 2% voor de enige eigen woning), moeten eerst aanvullende rechten tot 12% worden betaald. Pas daarna kan de teruggave van registratierechten worden berekend.

In de praktijk heeft deze regeling in dergelijke situaties meestal weinig nut, aangezien de koper hier doorgaans geen netto fiscaal voordeel behaalt, gelet op het veel lagere tarief van 2%. Enkel wanneer de koper niet heeft voldaan aan de behoudsvoorwaarden van het verlaagd tarief, te weten domiciliëring binnen de drie jaar na de aankoop en een effectieve, ononderbroken bewoning van minstens één jaar, kan een teruggave van registratierechten interessant zijn, omdat in dit geval de koper sowieso aanvullende rechten tot 12% (verhoogd met een boete op de aanvullende rechten) verschuldigd zal zijn.

Geen toepassing bij aankoop onder btw

Tot slot: deze regeling is uitsluitend van toepassing indien bij de aankoop registratierechten werden betaald.

Werd de woning aangekocht onder het btw-stelsel, dan is deze regeling niet van toepassing, gezien deze uitsluitend betrekking heeft op de Vlaamse verkooprechten.