Un projet immobilier ne se résume pas à un terrain, à des briques et à un financement. La structure choisie, les règles fiscales et les délais stricts déterminent également le résultat. Dans cet article, nous partageons dix conseils qui permettront aux constructeurs, aux investisseurs et aux promoteurs d'éviter des erreurs coûteuses et de ne pas passer à côté d'opportunités.
Cet article a été rédigé sur la base de la réglementation en vigueur au moment de sa publication. Diverses mesures budgétaires flamandes et fédérales, actuellement en discussion ou annoncées, pourraient encore avoir une incidence sur la fiscalité des transactions immobilières à l'avenir.
Certaines règles et certains tarifs sont donc susceptibles d'être modifiés ou de faire l'objet de précisions supplémentaires. Demandez toujours conseil en vous basant sur la réglementation la plus récente et sur votre situation concrète.
1 C'est la vision d'avenir qui détermine s'il faut acheter à titre privé ou par l'intermédiaire d'une société
L'achat d'un bien immobilier à titre privé ou par l'intermédiaire de votre société dépend de l'usage qui en sera fait, de la durée de détention, de la mise en location, de l'usage personnel, de la succession, de la fiscalité, etc.
Ce que vous achetez aujourd'hui uniquement à titre d'investissement dans la société peut parfois être transféré ultérieurement vers votre patrimoine privé de manière fiscalement avantageuse (à condition de disposer de la structure adéquate). Chaque scénario a des conséquences fiscales différentes.
2 Attention : possession indirecte de la nue-propriété dans le cadre de la règle 6% relative à la TVA sur la démolition et la reconstruction
Qui souhaite bénéficier du taux réduit de TVA de 6% en matière de démolition et de reconstruction, il faut conditions de détention strictes répondre aux exigences.
Toute personne qui détient ailleurs une propriété nue (par exemple parce que les parents ont conservé l'usufruit dans le cadre d'une planification familiale et que l'enfant détient la propriété nue) peut, de ce fait, perdre son droit à ce taux préférentiel. L'administration de la TVA interprète ces conditions de manière plus stricte que pour les droits d'enregistrement. Vérifiez cela avant d'acheter ou de construire.
3 Réfléchissez bien avant de louer temporairement un bien immobilier mis en vente
Si la vente d'un bien immobilier tarde à se concrétiser, il semble logique de le mettre en location, notamment pour limiter la période d'inoccupation. Sur le plan fiscal, cela peut avoir des conséquences importantes.
L'administration de la TVA peut considérer cela comme un changement d'affectation, ce qui rend impossible l'application du taux réduit de TVA de 6% sur la vente finale. L'intention de vendre ne suffit pas si l'utilisation effective ne correspond pas à cette intention.
4 Demande de réduction de la taxe foncière pour un bien immobilier inoccupé
Lorsqu'un bien immobilier reste totalement inutilisé pendant un certain temps (inoccupé, non loué, non utilisé), de nombreux propriétaires ignorent qu'ils doivent opposition ou demande de réduction peuvent faire valoir à l'égard de la taxe foncière. En cas d'inactivité prolongée, cela peut permettre de réaliser de réelles économies.
5 Découvrez les nouvelles règles concernant le taux réduit des droits d'enregistrement 2%
Depuis 1er janvier 2026 En Flandre, les conditions à remplir pour bénéficier du taux réduit de 2% lors de l'achat d'une résidence principale unique sont plus strictes.
Ainsi, après l'inscription, chaque acquéreur doit résider effectivement et sans interruption à cette adresse pendant au moins un an, et un achat fractionné (usufruit et nue-propriété) est désormais exclu. Une acquisition mixte par une personne physique et une société n’est plus autorisée. Faites analyser votre situation en temps utile.
Dans sa déclaration de septembre, le gouvernement flamand a annoncé que ce taux serait à nouveau ramené à 3% augmenterait. Cette augmentation n'est pas encore en vigueur aujourd'hui : la date d'entrée en vigueur concrète et les éventuelles règles transitoires doivent encore être fixées. La VLABEL a toutefois confirmé que toute personne concluant un compromis au plus tard le 31 décembre 2026 conservera le droit au taux réduit de 2%, même si l'acte authentique n'est signé qu'en 2027.
6 Veillez à ce que le droit de superficie soit correctement établi
Le droit de superficie permet de posséder des bâtiments situés sur le terrain d'autrui sans avoir à acheter ce terrain, ce qui peut présenter un intérêt sur le plan fiscal et financier.
Malheureusement, nous constatons régulièrement que cela tourne mal, la rémunération convenue et fixée contractuellement n’étant en réalité jamais effectivement versée. L’administration fiscale peut tirer des conséquences de cet écueil classique. Veillez à ce que le droit de superficie soit correctement constitué et à ce que la rémunération convenue soit également est effectivement versé.
7 Respectez le délai de contestation du revenu cadastral
À toute personne qui construit ou effectue des travaux de rénovation importants, l'administration attribue un revenu cadastral (RC). Ce RC sert de base au calcul de votre précompte immobilier. On constate trop souvent que les propriétaires qui reçoivent la notification du RC la mettent de côté sans y prêter davantage attention.
Vous disposez d'un délai de recours strict pour contester le KI attribué. Une fois ce délai écoulé, il est très difficile de faire réviser le KI par la suite, même s’il s’avère qu’il a été surévalué. Demandez à votre expert-comptable ou à votre conseiller d’évaluer en temps utile si le KI attribué a été correctement estimé.
8 Consultez votre expert-comptable dès la phase de conception
Un promoteur immobilier ou un investisseur a une vision d'ensemble : qui achète, selon quelle structure, comment se déroule le financement, etc. Il/elle nous informe lorsque l'acte est déjà signé, mais il est alors souvent trop tard pour apporter certaines optimisations.
C'est dans le cadre de la phase de conception, et non lors de la remise des clés. En faisant appel à son expert-comptable dès le début, on évite les complications liées à la TVA, les obstacles juridiques et les frais fiscaux inutiles.
9 Pensez à la transmission successorale d'un bien immobilier dès l'achat
Dans la plupart des patrimoines, l'immobilier représente une part importante de la succession et les droits de succession peuvent s'avérer très élevés. Trop rarement, les gens réfléchissent à la transmission future du bien dès son acquisition.
Le choix de la structure lors de l'achat – qui achète, comment et dans quelles proportions – détermine non seulement l'impôt à payer à ce moment-là, mais aussi le montant des droits d'enregistrement ou des droits de succession qui s'appliqueront ultérieurement en cas de cession.
Demandez conseil à votre expert-comptable suffisamment tôt, car il est moins efficace, voire parfois impossible, de corriger le tir a posteriori.
10 Le 6% est également envisageable en tant qu'investissement en cas de démolition et de reconstruction
Pendant longtemps, le taux réduit de TVA de 6% applicable en cas de démolition et de reconstruction était réservé aux seuls propriétaires occupants. Cela a été source de beaucoup de frustration chez les investisseurs pendant un certain temps.
La réglementation a entre-temps changé. Quiconque achète un logement ou en fait construire un après démolition peut désormais, sous certaines conditions, également en tant qu'investisseur bénéficier de ce tarif, même par l'intermédiaire d'une société. L'éligibilité de votre projet et de votre situation dépend de certains facteurs spécifiques. Là encore, demandez conseil en temps utile pour connaître vos possibilités.