Update: Vlaanderen past fiscaal gunstregime aan: residentieel vastgoed uitgesloten vanaf 2026

Op 18 december 2025 werd de tekst van het langverwachte programmadecreet bij de begroting van 2026 aangenomen in de plenaire vergadering van het Vlaams Parlement. Dit decreet omvat een reeks belangrijke fiscale hervormingen. Een van deze wijzigingen betreft een verstrenging van de voorwaarden voor het gunstregime bij schenkingen en verervingen van familiale ondernemingen en vennootschappen.

Dit artikel is een update van onze eerdere publicatie van midden oktober, waarin we de geplande wijzigingen van het fiscaal gunstregime behandelden. Intussen heeft de decreetgever nog enkele aanpassingen doorgevoerd in de definitieve tekst.

Wat houdt het fiscaal gunstregime in?

Het fiscaal gunstregime biedt een verlaagd tarief in de erfbelasting en een vrijstelling in de schenkbelasting voor de overdracht van familiale ondernemingen en vennootschappen binnen de familie. Dit maakt het mogelijk om een bedrijf fiscaalvriendelijk over te dragen aan de volgende generatie. Maar dat regime wordt voortaan strikter.

De krachtlijnen van de geplande hervorming

Residentieel vastgoed en bouwgronden worden uitgesloten, met een belangrijke uitzondering. Vanaf 1 januari 2026 komt enkel nog het ‘echte ondernemingsvermogen’ in aanmerking voor het gunstregime. Residentieel vastgoed en bouwgronden worden expliciet uitgesloten. Dit geldt zowel voor familiale ondernemingen als voor aandelen in familiale vennootschappen:

• Familiale ondernemingen (zoals een landbouwbedrijf, vrij beroep, ambachts-, handels- of nijverheidsbedrijf): residentieel vastgoed is nu al uitgesloten op basis van het bestaande criterium ‘hoofdzakelijk’. Enkel onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of bestemd, vallen buiten het gunstregime. Daarnaast worden bouwgronden expliciet toegevoegd aan het begrip residentieel vastgoed.

• Aandelen van familiale vennootschappen: het gunstregime wordt voortaan enkel toegepast op het deel van de aandelenwaarde dat niet overeenkomt met residentieel vastgoed (in de vennootschap zelf of in dochtervennootschappen vanaf 10% participatie). Om vennootschappen die van privaat vastgoed hun bedrijfsactiviteit hebben gemaakt – in de Memorie van Toelichting spreekt men van familiale vennootschappen waarvan de professionele activiteit hoofdzakelijk bestaat uit het bouwen, verhuren en verkopen van woningen en gronden – niet van het fiscaal gunstregime uit te sluiten, voorziet de decreetgever in een belangrijke uitzondering. Vennootschappen die minstens 75% van hun omzet uit residentieel vastgoed halen én minstens één voltijdse werknemer tewerkstellen gedurende de drie jaar vóór én na de overdracht, kunnen toch van het gunstregime genieten voor dat residentieel vastgoed.Let wel: residentieel vastgoed wordt in principe uitgesloten, ongeacht of het privé of bedrijfsgerelateerd wordt aangewend. Enkel voor vennootschappen die actief zijn in de bouw, verhuur of verkoop van woningen en gronden én voldoen aan de tewerkstellingsvoorwaarde, geldt een uitzondering. Louter patrimoniumvennootschappen, die enkel vastgoed beheren zonder echte economische activiteit, komen niet in aanmerking. Zo wil de wetgever vermijden dat het gunstregime wordt toegepast op privévermogen, en wordt het voorbehouden aan ondernemingen met een reële activiteit in residentieel vastgoed.

Verplicht waarderingsverslag

Bij schenkingen en verervingen van aandelen in familiale vennootschappen wordt een waarderingsverslag verplicht. Een onafhankelijk bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant moet daarin het residentieel vastgoed duidelijk uitsplitsen.

• Schenkingen: het verslag moet vóór de schenkingsakte worden opgemaakt en binnen zeven dagen na registratie worden ingediend bij VLABEL.
• Verervingen: het verslag moet vóór de indiening van de aangifte van nalatenschap worden opgemaakt en vervolgens bij de aangifte worden gevoegd.

Attesten: vooraf zekerheid, bindende waardering bij erfbelasting

Bij schenkingen kan je vooraf een attest aanvragen bij VLABEL dat bevestigt of aan de voorwaarden is voldaan én welke waardering geldt. Dit attest is bindend voor VLABEL zolang de feiten niet wijzigen tussen aanvraag en schenkingsakte (vertrouwensbeginsel) en de aanvraag gebeurt binnen dertig dagen na de datum van de waardebepaling van de aandelen.

Bij erfbelasting kan je een bindend attest aanvragen over de waardering op datum van overlijden, gebaseerd op het verslag van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd account. Dit attest moet worden aangevraagd binnen dertig dagen na de datum van het waarderingsverslag en vóór het verstrijken van de aangiftetermijn. Het attest is definitief bindend voor VLABEL.

In beide gevallen levert VLABEL binnen de 60 dagen na de aanvraag het attest af.

Overgangsregeling

Voor schenkingen van aandelen in familiale vennootschappen die notarieel worden verleden tussen 1 januari en 31 maart 2026 geldt een extra termijn van 60 dagen om het verplichte waarderingsverslag in te dienen.

Overige wijzigingen in het programmadecreet

Verder voert het programmadecreet ook aanpassingen door binnen de erf- en registratiebelasting. Het partnerabattement in de erfbelasting wordt verhoogd en er wordt een singlevermindering ingevoerd. Daarnaast worden de voorwaarden voor het gunsttarief van 2% bij de aankoop van de enige eigen woning strenger.

Meer informatie hierover volgt binnenkort.