Het nieuwe goederenrecht is op 1 september in werking getreden met als voornaamste doel haar archaïsche voorganger in te ruilen voor een flexibele, moderne en hedendaagse regelgeving. De nieuwe wet is in principe enkel van toepassing op overeenkomsten gesloten na 1 september 2021. Reeds lopende overeenkomsten blijven onderworpen aan het oude recht, tenzij partijen anders overeenkomen.
Dit artikel focust op de voornaamste wijzigingen inzake de zakelijke rechten die voor jou als ondernemer een impact kunnen hebben.
Meer duidelijkheid voor de vennootschap als vruchtgebruiker
De gesplitste aankoop, waarbij de blote eigendom door de natuurlijke persoon wordt verworven en het vruchtgebruik door de vennootschap, is voor vele ondernemers geen ongekend fenomeen. Naast enkele niet-fiscale voordelen zijn er de gekende fiscale voordelen waardoor het aankopen van een onroerend goed met de vennootschap als vruchtgebruiker een vaak gebruikte constructie is. Het nieuwe goederenrecht speelt hier op in en zorgt er o.a. voor dat vanaf 1 september het vruchtgebruik voor een periode van 99 jaar gevestigd kan worden (voorheen maximaal 30 jaar).
Vervolgens brengt de wet ook duidelijkheid in de situatie waar er grove herstellingen dienen te gebeuren aan het onroerend goed. Nu wordt uitdrukkelijk bepaald dat de blote eigenaar de grove herstellingen dient uit te voeren na overleg met de vruchtgebruiker maar kan hij van deze laatste wel eisen om proportioneel bij te dragen in de kosten van deze herstellingen. Een verduidelijking in de wet die tevens een einde zou moeten maken aan de discussie inzake de berekening van het voordeel alle aard, in geval de blote eigenaar tevens bedrijfsleider is van de vruchtgebruiker- vennootschap.
Ten slotte wordt in de nieuwe wet bepaald welke vergoeding de blote eigenaar verschuldigd is aan de vruchtgebruiker bij afloop van het vruchtgebruik, indien deze laatste met toestemming van de blote eigenaar bouwwerken en/of beplantingen aangebracht zou hebben. Concreet kan de vruchtgebruiker aanspraak maken op het laagste van de volgende twee bedragen:
- de meerwaarde die de werken aan de grond hebben gegeven, ofwel;
- de kost van de uitgevoerde werken.
Heeft de vruchtgebruiker zonder toestemming van de blote eigenaar werken aangebracht, dan is de blote eigenaar geen vergoeding verschuldigd.
Wat heeft de wet nog in petto?
Naast het vruchtgebruik werd ook het recht van opstal versoepeld. Dit recht maakt het mogelijk voor een bouwpromotor om te bouwen op andermans grond, mits toestemming van de grondeigenaar, en is een veelvoorkomende figuur in vastgoedprojecten. Dankzij de nieuwe wet is het mogelijk om een opstal te vestigen voor een maximumduur van 99 jaar, waar dit voorheen slechts voor 50 jaar kon. Uitzonderlijk kan dit recht zelfs eeuwigdurend gevestigd worden, bijvoorbeeld voor vastgoedprojecten waar er sprake is van een gebouw bestaand uit verschillende volumes die elk een andere bestemming hebben (te denken valt aan een winkelcentrum met een ondergrondse garage).
Ook bij erfpacht sleutelde de wetgever aan de duurtijd. Voorheen bedroeg de minimumduur 27 jaar wat voor sommige vastgoedconstructies, zoals bijvoorbeeld onroerende leasing, thans te lang was. Bijgevolg werd deze verlaagd naar 15 jaar. Daarnaast wordt ook een einde gemaakt aan de verplichte periodieke vergoeding (canon) die bij een erfpacht diende betaald te worden.
Zowel bij het recht van opstal als bij erfpacht heeft de opstal- of erfpachthouder recht op een vergoeding van eventueel aangebrachte werken bij afloop van het recht, berekend zoals bij vruchtgebruik.
Meer contractuele vrijheid
Met uitzondering van een aantal bepalingen, onder meer de minimum en maximum duurtijd, zijn de meeste bepalingen van de nieuwe wet van “aanvullend recht”, wat betekent dat partijen anders kunnen overeenkomen.
Dit biedt meer flexibiliteit en ruimte om overeenkomsten volledig op maat uit te werken.
Heb je vragen over de impact van de hervorming van het goederenrecht, neem dan HIER contact op met onze experts.
