Onderstaand wetsontwerp en bijhorende wetswijzigingen werden ondertussen bekrachtigd in de Wet van 27/12/2021.
Onroerende goederen in de btw-wetgeving, eenvoudig zal het waarschijnlijk nooit worden. Eén van de topics waar vaak onduidelijkheid over heerst is onroerende verhuur: wanneer reken je btw aan en wanneer niet. In principe is onroerende verhuur steeds vrijgesteld van btw, maar er bestaan echter tal van uitzonderingen die toch tot belastbaarheid leiden. Met een nieuw wetsontwerp hoopt de wetgever alvast op één vlak extra duidelijkheid te brengen: de terbeschikkingstelling van de zogenoemde “gemeubelde logies”. Vanaf 1 juli 2022 wordt dit begrip ruimer en concreter gedefinieerd minder discussie zou moeten bestaan. Daarnaast werd recent in het voorontwerp van de Programmawet opgenomen dat bepaalde verhuurders die onderworpen zijn of zullen onderworpen worden aan het btw-stelsel niet langer zullen kunnen genieten van de zogenaamde vrijstellingsregeling kleine ondernemingen en dit reeds vanaf 1 januari 2022. Een combinatie die ervoor zorgt dat het verhuur landschap er binnenkort iets anders zal uitziet.
Wanneer verhuren met btw?
In principe is onroerende verhuur steeds vrijgesteld van btw. Echter, wanneer men “gemeubeld logies” verschaft, moet de verhuur onderworpen worden aan 6% btw.
Voor de interpretatie van het begrip “verschaffen van gemeubeld logies” werd in het verleden veelal de link gelegd naar hoteldiensten, die steeds aan btw onderworpen zijn. Wanneer de verhuur plaatsvond onder gelijkaardige omstandigheden als de verhuur van hotelkamers, dan was het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing. Het wel of niet onderworpen zijn aan btw was dus steeds een feitenkwestie waarin enerzijds duurtijd en anderzijds eventueel aangeboden diensten belangrijke factoren waren. Een wettelijke definitie ontbrak evenwel op heden.
Om aan de vele discussies een eind te maken, hanteert de wetgever voortaan volgende criteria die tegelijk dienen voldaan te zijn omdat er sprake zou zijn van btw-belaste verhuur van gemeubeld logies:
- Het dient te gaan om een verhuur voor een periode van minder dan 3 maanden. Opgelet, voor opvolgende contracten tussen dezelfde partijen zal rekening gehouden worden met de som van de duurtijd van de individuele contracten.
- Er dient sprake te zijn van een minimum aanbod van diensten waarbij minstens 1 van onderstaande diensten moet aangeboden worden.
- Fysiek onthaal van de gasten
- Terbeschikkingstelling van huishoudlinnen en verversing minstens 1 maal per week
- Dagelijks ontbijt
Waarbij deze diensten mogen aangeboden worden tegen een afzonderlijke prijs en deze mogen optioneel zijn. Daarnaast mogen deze diensten ook uitbesteed worden aan een derde partij.
Deze definitie maakt alvast een einde aan de discussie omtrent o.a. de verhuur van studentenkamers. Gezien dergelijke kamers voor een langere termijn verhuurd worden, zal deze verhuur steeds vrijgesteld zijn van btw en dit ongeacht het feit of er bijkomende diensten (bv. schoonmaak) worden aangeboden.
Opgelet, hotels, motels en vergelijkbare inrichtingen, met een aanbod van minimum aantal diensten, worden steeds geacht aan de twee bovenstaande voorwaarden te voldoen. Indien deze aldus verhuren voor een periode van minder dan 3 maanden, zal deze verhuur altijd een btw-belaste handeling uitmaken.
Vrijstellingsregeling kleine ondernemingen
Verhuurders die onder de nieuwe definitie van gemeubelde logies vallen, kunnen daarnaast niet langer genieten van de vrijstellingsregeling kleine ondernemingen, dit blijkt alvast uit een voorontwerp van de Programmawet. Via de regeling voor kleine ondernemingen kunnen ondernemingen met een jaaromzet lager dan 25.000 EUR opteren om btw-vrijgesteld te blijven. Echter, btw-belaste verhuurders van gemeubeld logies zullen uitgesloten worden van de toepassing van deze regeling. Concreet betekent dit dat een verhuurder die voldoet aan de criteria vanaf de eerste euro omzet btw-plichtig zal zijn. Deze uitsluiting geldt reeds vanaf 1 januari 2022.
Echter, de wetgever voorzag in één enkele uitzondering om zonder toepassing van btw te kunnen verhuren, namelijk de toepassing van het vrijstellingsstelsel van de deeleconomie. Voorwaarden van dit stelsel zijn:
- Verhuur van gemeubeld logies door een particulier;
- Verricht via een door de overheid erkend of georganiseerd elektronisch platform;
- Waarvan de maximale jaaromzet 6.390 EUR (inkomstenjaar 2021) bedraagt.
Belangrijk hierbij om op te merken is dat één van de grootste spelers van de deeleconomie, m.n. AirBnB, in België voorlopig nog geen erkenning ontvangen heeft. Het voorontwerp voorziet dan ook in een korte overgangsregeling (t.e.m. 30 juni 2022) waarin bepaald wordt dat het elektronisch platform niet ‘erkend’ hoeft te zijn.
Btw-plicht niet altijd een nadeel
Btw-plichtig zijn hoeft niet altijd een nadeel te betekenen. Wie btw zegt, zegt ook btw-aftrek. De betaalde btw op alle investeringen, onderhoudswerken en goederen die rechtstreeks verbonden zijn aan het verhuurde onroerend goed kunnen bijgevolg in aftrek worden genomen. Een op heden btw-vrijgestelde verhuurder die vanaf 1 juli 2022 toch btw moet aanrekenen, zal een deel van de in het verleden betaalde (historische) btw alsnog kunnen recupereren.
Het begrip gemeubelde logies zou vanaf 1 juli 2022 dus minder discussies moeten teweegbrengen. Dit in combinatie met een wijziging aan de vrijstellingsregeling voor kleine ondernemingen die reeds ingaat op 1 januari 2022 zorgt ervoor dat men als verhuurder toch best stilstaat bij de mogelijke impact van deze nieuwe regeling.
Heb je verdere vragen over deze nieuwe maatregel en over de eventuele impact van het recht op aftrek inzake btw neem dan gerust hier contact met ons op.
