Update 10 juli 2025
Minister Jan Jambon bevestigde tijdens de plenaire zitting van de Kamer dat er een administratieve tolerantie komt inzake de btw-verlaging naar 6% voor de verkoop van na afbraak heropgerichte woningen door projectontwikkelaars.
Zoals in het artikel hieronder staat, liep de stemming van dit wetsvoorstel vertraging op door het dringend advies van de Raad van State. Daardoor kon de nieuwe regeling niet per 1 juli 2025 in voege treden. Bouwprojecten waarvoor btw opeisbaar wordt tussen 1 juli en de publicatie van de definitieve wetgeving in het Belgisch Staatsblad zouden op deze wijze toch nog onder het verlaagd tarief van 6% gefactureerd kunnen worden.
Dit natuurlijk voor zover aan alle andere voorwaarden is voldaan, waaronder het verstrengd oppervlaktecriterium van 175 m² in het geval van de levering van een enige eigen woning.
Volgende praktische modaliteiten zijn alvast gekend:
- Het is op vandaag nog niet mogelijk om een verklaring 111/3 in te dienen via MyMinFin;
- Het is noodzakelijk dat de verkoopovereenkomst en/of authentieke akten volgende vermeldingen bevatten:
- “Toepassing van het btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, §3, tweede lid, 1°, a), b) of c) van tabel A van KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw, zoals opgenomen in artikel 53 van de programmawet (document Kamer nr. 56 0909/001)” EN
- “De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, §3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinFin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is.”
Opgelet, het ontwerp van programmawet moet nog steeds worden goedgekeurd!
De stemming hiervan staat voorlopig ingepland op donderdag 17 juli. Als de programmawet niet wordt goedgekeurd, zal een regularisatie (van 6% naar 21%) moeten worden uitgevoerd.
We volgen dit uiteraard verder voor je op.
Hieronder lees je ons artikel van 27 juni 2025:
As previously announced, the draft Program Law provides for a permanent arrangement for the reduced VAT rate of 6% when selling homes after demolition and reconstruction. This scheme would apply to sales to individuals who use the property as their sole and own home, or for long-term rental, starting July 1, 2025.
The new arrangement would be a important stimulus mean to the real estate industry, with the goal of increasing the supply of affordable and sustainable housing. The conditions are relatively flexible: the property may maximum 175 m² be great, and the buyer has to be there domicile establish or long-term lease under social conditions.
Delay in legislative process
However, on June 25, 2025, discussion of the Program Act in the House of Representatives was interrupted. The opposition parties gathered enough votes to seek an urgent opinion from the Council of State on several amendments. As a result, the vote about the law postponed until after July 1.
If the State Council recognizes the urgency, the vote could possibly still take place on Thursday, July 3. Otherwise, the Council will receive one month to advise, which would significantly delay its entry into force.
What are the implications?
The current temporary arrangement, which it 6% rate allows under strict conditions (such as an environmental permit by July 1, 2023), expires permanently on June 30, 2025.
Without passage of the new legislation before this date, sales of rebuilt homes will as of July 1, 2025 are subject to the standard rate of 21%.
This creates a legal and fiscal uncertainty for developers, contractors and buyers. Invoices issued as of July 1 cannot simply fall under the reduced rate until the law is approved and published in the Belgian Official Gazette.
Conclusion
Although the intent of the legislature is clear and the content of the regulation is already known, the entry into force on July 1, 2025 highly uncertain. The delay in the parliamentary process makes it highly unlikely That the reduced VAT rate of 6% can be effectively applied to invoices from July 1.
Until further notice, it is recommended that when preparing invoices and contracts assume the standard rate of 21%, unless and until the law is finally approved and enters into force.
For further clarification or impact analysis on current projects, please do not hesitate to contact one of our pro experts.
We will, of course, keep you further informed as soon as the enactment is voted on.
