Een vastgoedproject draait om meer dan grond, bakstenen en financiering. Ook de gekozen structuur, fiscale regels en strikte termijnen bepalen het resultaat. In dit artikel delen we tien tips waarmee bouwers, investeerders en promotoren dure fouten en gemiste kansen vermijden.
Dit artikel werd opgesteld op basis van de regelgeving die geldt op het moment van publicatie. Verschillende Vlaamse en federale begrotingsmaatregelen die momenteel worden besproken of aangekondigd, kunnen in de toekomst nog een impact hebben op de fiscaliteit van vastgoedtransacties.
Sommige regels en tarieven zijn daarom mogelijk nog onderhevig aan wijzigingen of bijkomende verduidelijkingen. Laat je steeds adviseren op basis van de meest actuele regelgeving en je concrete situatie.
1 Toekomstvisie bepaalt over aankoop privé of via een vennootschap
Een onroerend goed privé of met je vennootschap aankopen, hangt af van de bestemming, de termijn van aanhouden, verhuur, eigen gebruik, nalatenschap, belastingen,…
Wat je vandaag puur als investering in de vennootschap aankoopt, kan later soms op een fiscaal interessante manier (mits de juiste structuur) naar je privévermogen worden overgebracht. Elk scenario heeft een andere fiscale impact.
2 Let op verhinderd bezit van naakte eigendom bij 6% btw op afbraak en heropbouw
Wie wil genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% op afbraak en heropbouw, moet aan strikte bezitsvoorwaarden voldoen.
Wie elders nog naakte eigendom bezit (bijvoorbeeld doordat ouders in het kader van een familiale planning het vruchtgebruik behielden en het kind de blote eigendom heeft) kan daardoor zijn recht op dat gunsttarief verliezen. De btw-administratie interpreteert die voorwaarden strenger dan bij de registratierechten. Controleer dit vóór je koopt of bouwt.
3 Denk na vóór je een te koop staand pand tijdelijk verhuurt
Als de verkoop van een pand op zich laat wachten, lijkt het logisch om het te verhuren, ook om de leegstand te beperken. Fiscaal kan dat grote gevolgen hebben.
De btw-administratie kan het beschouwen als een bestemmingswijziging, waardoor het verlaagde btw-tarief van 6% op de uiteindelijke verkoop niet langer mogelijk is. De intentie tot verkoop volstaat niet als het feitelijke gebruik daar niet mee strookt.
4 Vraag vermindering van onroerende voorheffing voor een onbenut pand
Wanneer een onroerend goed een periode volledig onproductief is (leegstaand, niet verhuurd, niet in gebruik) weten veel eigenaren niet dat zij een bezwaar of verzoek tot vermindering kunnen indienen tegen de onroerende voorheffing. Bij langdurige improductiviteit kan dat een reële besparing opleveren.
5 Ken de nieuwe spelregels over het verlaagd tarief van 2% registratierechten
Sinds 1 januari 2026 gelden in Vlaanderen strengere voorwaarden om te genieten van het verlaagde tarief van 2% bij de aankoop van een enige eigen woning.
Zo moet elke koper na de inschrijving minstens één jaar ononderbroken effectief op het adres wonen en is een gesplitste aankoop (vruchtgebruik en blote eigendom) voortaan uitgesloten. Een gemengde aankoop door zowel een natuurlijke persoon als een vennootschap komt niet meer in aanmerking. Laat je situatie tijdig analyseren.
De Vlaamse regering heeft in de Septemberverklaring aangekondigd dat dit tarief opnieuw naar 3% zou stijgen. Die verhoging is vandaag nog niet wettelijk van kracht: de concrete ingangsdatum en eventuele overgangsregels moeten nog worden vastgelegd. VLABEL bevestigde wel dat wie uiterlijk op 31 december 2026 een compromis sluit, het recht op het verlaagde tarief van 2% behoudt, ook wanneer de authentieke akte pas in 2027 wordt ondertekend.
6 Ga voor een correcte vestiging van het recht van opstal
Het recht van opstal laat toe om gebouwen op andermans grond te bezitten zonder de grond zelf aan te kopen, wat fiscaal en financieel interessant kan zijn.
Helaas zien we dit regelmatig fout lopen, waarbij de contractueel vastgelegde afgesproken vergoeding in de praktijk nooit effectief wordt betaald. Aan die klassieke valkuil kan de belastingadministratie gevolgen koppelen. Zorg ervoor dat het recht van opstal correct wordt gevestigd én dat de afgesproken vergoeding ook daadwerkelijk wordt betaald.
7 Respecteer de bezwaartermijn van het kadastraal inkomen
Bij al wie bouwt of grondig verbouwt, kent de administratie een kadastraal inkomen (KI) toe. Dat KI is de basis voor je onroerende voorheffing. We zien te vaak dat eigenaars die de kennisgeving van het KI ontvangen, die opzij leggen zonder er verder bij stil te staan.
Je beschikt over een strikte bezwaartermijn om het toegekende KI aan te vechten. Eenmaal die termijn verstreken, is het zeer moeilijk om het KI later nog te laten herzien, ook niet als blijkt dat het KI te hoog is ingeschat. Laat je accountant of adviseur tijdig mee beoordelen of het toegekende KI correct is ingeschat.
8 Consulteer je accountant al bij het ontwerp
Een bouwpromotor of investeerder ziet alles voor zich: wie koopt, in welke structuur, hoe de financiering loopt, et cetera. Hij/Zij brengt ons op de hoogte wanneer de akte al getekend is, maar dan is het voor sommige optimalisaties vaak al te laat.
De meest ingrijpende fiscale en juridische keuzes maak je in de ontwerpfase, niet bij de oplevering. Wie zijn accountant er vroeg bij betrekt, vermijdt btw-complicaties, juridische obstakels en onnodige belastingkosten.
9 Denk al bij de aankoop na over de vererving van vastgoed
Vastgoed vormt in de meeste vermogens een belangrijk deel van de nalatenschap en erfbelasting kan fors oplopen. We zien te weinig dat mensen al bij de aankoop nadenken over de latere overdracht.
De keuze van de structuur bij aankoop – wie koopt, hoe en in welke verhouding – bepaalt niet alleen de belasting op dat moment, maar ook hoeveel registratierechten of erfbelasting er later bij een overdracht aan te pas komt.
Win tijdig advies in bij je accountant, want achteraf bijsturen is minder efficiënt en soms zelfs onmogelijk.
10 Ook als investering is 6% btw bij afbraak en heropbouw mogelijk
Lange tijd was het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw enkel weggelegd voor wie de woning zelf bewoont. Dat heeft een tijdlang voor veel frustratie gezorgd bij investeerders.
De regelgeving is ondertussen veranderd. Wie een woning koopt of laat bouwen na afbraak, kan onder bepaalde voorwaarden nu ook als investeerder van dat tarief genieten, zelfs via een vennootschap. Het hangt van enkele specifieke factoren af of je project en je situatie in aanmerking komen. Ook hier: laat je tijdig adviseren over je mogelijkheden.